海外不動産投資は大きなチャンスを掴める可能性もありますが、その反面日本では考えられないようなリスクが潜んでいるのも事実です。特に、法律や制度が整備されていない途上国においては、詐欺やトラブルに遭遇する可能性も高くなり、カンボジアも例外ではありません。
当記事では、カンボジアの不動産事情・不動産投資詐欺の手口・実際に起こった詐欺の事例・詐欺に遭わないための対処法を解説しています。
なお、当サービス「ハロー！カンボジア」はカンボジアでの不動産投資のサポートを行う国内の窓口です。我々も実際に現地の物件を所有しているオーナー・投資家でもあることから、現地の最新・リアルな情報と共にお客様の投資をサポートさせていただきます。詳しい内容については、下記お問い合わせフォームからご相談ください。
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カンボジアの不動産現地事情
ここでは、カンボジアの不動産投資を取り巻く現地事情について解説します。
現地で不動産投資を行う前提となる情報であると同時に、詐欺が起こりやすい理由を理解することにも繋がりますので、参考にして下さい。
経済成長により不動産市場も成長している
カンボジアの平均GDP成長率は年間7％で推移しており、近年急速な勢いで経済成長を続けている国です。ベトナムやタイを上回る勢いを見せており、2015年には低所得国を卒業して中所得国の仲間入りを果たしています。
このような経済成長に伴い不動産価格も向上しているため、キャピタルゲインを積極的な投資が可能です。利回りも7～10％と非常に高いため、家賃収入によりインカムゲインを狙うのにも適しています。
投資環境についても、米ドルが基軸通貨であり為替リスクが低い・非居住者でも口座開設が可能・海外送金の制限が無いといった、海外投資家が参入しやすい環境が整っているのが特徴です。しかし、外国人・外国企業の土地の所有は憲法で禁止されており、土地や戸建てを購入できないため、投資対象はほぼコンドミニアムに限定されます。
カンボジアは今後も経済成長が続く可能性が高く、外国人が不動産投資に取り組みやすい環境が整っていくことも予想されるため、多くの海外投資家から注目を集めています。
法律や制度が整備されていない
途上国ではありがちなことですが、カンボジアは法律や制度が十分に整備されていない国です。賄賂文化も根強く残っており、官公庁にまで賄賂が横行しているという事情もあります。
そのため、契約の不履行や・裁判の遅延・賃料未払いといったトラブルが起こりやすく、無知につけ込んだ詐欺も起こりやすい環境にあります。現地の事情に明るくない外国人は、特に詐欺のターゲットになりやすいため注意が必要です。
信頼できる仲介会社を見つけることが有効な対策となりますが、カンボジアの不動産を扱っている海外の会社はまだ多くはありません。
カンボジアでは現在急速に法整備が進められつつありますが、現状ではまだ何かしらのイレギュラーが起こる可能性を視野に入れて取引を行わなければならないのが実情です。
プレビルド方式が一般的
プレビルト方式とは、不動産が建設される前に購入を行い、工事の進捗に合わせて支払いを行うことです。途上国では多く見られる方法となり、カンボジアでも主流の方法となっています。
プレビルド方式は工事が完了する前に支払いを行うため、購入代金の持ち逃げ・デベロッパーの資金繰りの悪化による工事の中断・デベロッパー倒産の際に返金されないといったトラブルが起こりやすいことが大きなデメリットです。
カンボジアで外国人の不動産投資対象の主な対象となるコンドミニアムは、プレビルド方式で購入するのが一般的となっているため、リスクの高い方法であることを認識しておく必要があります。
カンボジアの不動産投資における詐欺の手口
カンボジアでの不動産投資の詐欺に備えるのであれば、どのような手口があるのかを知っておく必要があります。
下記に、カンボジアの不動産投資でよくある詐欺の手口を解説していますので、参考にして下さい。
架空の売買を持ちかけられる
不動産投資における架空の売買とは、実際には存在しない物件やプロジェクトの売買を持ちかけられ、資金のみ奪われるという詐欺の手口です。オフィス・連絡先・資料が用意されている場合もあり、実際に信用して入金を行うと、会社ごと消えてしまうケースが多くあります。
日本国内にてターゲットに不動産投資に関する案内を送付して代理購入を促す手口や、架空の物件の利回りを支払い詐欺の発覚を遅らせるといった手口もあります。このように架空の売買は手口が多種多様であり、手の込んだ手口や巧妙な手口も多いため、対策が難しいのが特徴です。
架空売買の詐欺に遭ってしまうと、大金を失って手元に何も残らないため、条件が良すぎる話や違和感を感じる話には注意しておく必要があります。
相場よりも高い金額を請求される
カンボジアでは、実際に物件の売買は行われるものの、相場からかけ離れた金額を請求される手口も多発しています。そもそも高い金額を提示してきて指摘されなければそのまま売りつけるケースもあれば、不動産価格上昇等の偽の情報を提示して不当に金額を吊り上げるケースなどもあります。
この手口の厄介な点は、実際に物件の売買が行われるため、金額の多寡によっては詐欺であると断定できないことです。外国人投資家や投資初心者など、現地の情報を知らないことに付け込まれるケースが多いため、騙されないためには情報の精査や仲介会社選びが重要となります。
トラブル発生時に返金されない
カンボジアでは法律の未整備により、先進国の不動産取引では当然のように利用されている供託制度が存在しません。供託制度とは、不動産会社が供託所へ事前に資金を預け入れ、トラブル発生時には買主が供託所から返金を受け取れる制度のことです。
カンボジアではプレビルド方式が主流となっているため、不動産会社へ事前に資金を払うのが一般的です。しかし、供託制度が存在しないため、トラブル発生時に返金されないケースが多く発生しています。また、このような商習慣の隙を突いて、事前に支払った資金を持ち逃げされる詐欺も発生しているため注意が必要です。
供託制度を利用できないリスクは非常に高いため、カンボジアで不動産投資を行うのであれば、信用できる仲介会社を慎重に選ぶことが重要となります。
カンボジアで実際に起こった詐欺の事例
ここでは、実際にカンボジアで実際に起こった詐欺の事例を紹介しています。事例を知ることで現地の詐欺事情についての理解も深まりますので、参考にして下さい。
情報不足により相場より高い金額で買わされた
カンボジアでは、海外の不動産仲介会社の数が少なく、不動産情報自体もあまり流通していないため、購入する不動産に関する情報を十分に得られないまま物件を購入してしまう投資家が多くいます。
このような投資家を狙い、相場より高い金額で物件を販売する業者は非常に多いため注意が必要です。現地事情に疎い外国人がよくターゲットにされており、「日本人価格」という呼称が付くほど多く見られる失敗事例となっています。
物件の購入後に明らかに物件の程度や状態が価格に見合わないと気付いても、売買が成約した後ではまず対応してもらえません。そのため、事前に条件が類似している物件の情報を取得してある程度の相場を把握しておくなどの自衛策を講じておくことが重要です。
支払いを済ませた後に不動産会社が消えていた
カンボジアは経済成長に伴い不動産価格も上昇しており、魅力的な物件も多い国です。しかし、不動産取引が活性化している状況を利用して、「高い利回りが得られる」「高い売却益が得られる」といった儲け話を持ちかけ詐欺を働く業者がいるのも事実です。実際に、お金を支払った後に不動産会社が消えてしまい、連絡が取れなくなった事例は多く発生しています。
このように初めからお金を持ち逃げするつもりの詐欺会社は、実体のない架空の会社です。書類やお金の流れなど、セールス以外の部分が杜撰であることが多いため、細かい部分をチェックすると詐欺に気付ける場合があります。
賃貸管理会社が家賃収入を持ち逃げした
カンボジアで不動産を購入し、無事建設が完了して入居者も見つかったため、現地の賃貸管理会社へ管理を依頼することにした方のケースです。物件管理から家賃の回収まで全面的に委任しており、最初の数ヶ月はきちんと家賃の振り込みがされていたため安心していました。
しかし、数ヶ月後に家賃の振込が滞ったため振込依頼を行いましたが連絡が取れず、そのまま音信不通となってしまいます。結局、数ヶ月分の家賃収入を泣き寝入りすることなり、物件の管理も別の会社へ依頼しなければならなくなりました。
海外の事業者は、日本からは電話かメールでしか連絡ができないため、現地へ来れない点に付け込んで不正や詐欺を働く場合があります。今回の事例のように、物件を購入した後も詐欺に遭う可能性はあるため注意が必要です。
カンボジアの不動産投資で詐欺に合わないための対処法
カンボジアの不動産投資は詐欺が多い傾向にありますが、不動産価格が上昇しているなど魅力的な部分もあります。
リスクを取って参入するのであれば、詐欺の対処法を知っておくことが重要です。下記に解説していますので、参考にして下さい。
現地の不動産投資事情について徹底的に調べる
知識のある方は到底あり得ない話には乗らないため、詐欺師がターゲットとするのは、基本的に「無知な方」です。そのため、詐欺に遭わないためには現地の不動産事情について徹底的に調べ、情報強者になることがまずは重要です。
不動産に関する情報だけでなく、国の情報・地域の情報・投資環境・現地の環境・法律・制度・トラブル事例など、周辺情報も含めて可能な限り多角的に調べることがポイントとなります。
不動産投資の結果は自己責任であるため、詐欺を回避するだけでなく不動産投資を成功させるためにも、徹底的な情報収集は必須です。
人任せでは結果も得られず騙されやすくもなるため注意しましょう。
現地調査を行う
Webサイトや仲介会社の資料から得られる情報だけでは都合の良いプラスの情報ばかりしか入手できないため、正確な情報を把握することは困難です。そこで重要となるのが、実際に現地調査を行うという方法です。
実際に現地を訪れることで、現地事情・周辺環境・不動産の状況などリアルな実情に触れることが可能となり、不動産投資の判断に役立つ生きた情報を手にすることができます。
信頼と実績のある不動産仲介会社を利用する
カンボジアでの不動産投資においては、詐欺に遭わないためにも投資で失敗しないためにも、仲介会社選びが非常に重要となります。企業規模・実績・実在確認・評判などを多角的に調べ、下記のポイントを全てクリアした仲介会社を選びましょう。
- 現地に拠点を持っている会社である
- 実績が豊富で信頼性が高い
- 購入後のサポートが充実している
- 日本人スタッフが対応を行っている
仲介会社だけでなく、購入する不動産に関わる全ての業者を事前にチェックしておくことも重要です。情報が無い場合や明らかに少ない場合は焦って依頼をせずに、他を探すようにしましょう。
なお、当サービスハローカンボジアは、現地日系法人とも連携しているカンボジア不動産に特化した日本国内窓口です。豊富な物件を多数用意しており、専門性が高く緻密な情報の提供も可能。現地の日本人スタッフが不安や疑問にも親切丁寧にサポートを行っています。
海外不動産投資初心者の方も安心してご相談いただけますので、カンボジアでの不動産投資を検討している方は、お気軽にお問い合わせ下さい。
甘い誘いや営業トークに注意する
不動産投資ではある程度の相場が形成されているため、余程特殊な状況下でない限り、一般的な相場からかけ離れた不動産価格や利回りはまずあり得ません。しかし、詐欺師は巧みな話術でターゲットに興味を持たせようとしてくるため、甘い誘いや営業トークには常日頃から警戒しておく必要があります。
「必ず儲かる」「値上がりする」などといった、一見するとメリットがありそうな投資話を持ちかけてくることが多いため、鵜呑みにせず必ず情報の真偽を確認することが重要です。購入や契約を急かしてくる場合は、ターゲットが情報を確認したり考えたりする余裕を与えないようにしている可能性が高いため、特に注意しましょう。
現地事情や詐欺の手口を理解して入念な対策を行おう！
カンボジアは経済成長に伴い不動産市場も活性化しており、チャンスに満ち溢れている国です。一方で、法制度の未整備、現地特有の商習慣や文化といった事情から、詐欺やトラブルが発生しやすい環境でもあります。カンボジアの不動産投資に参入するのであれば、不要なリスクを極力回避するためにも、事前の情報収集と入念な対策は必須といえるでしょう。
