投資 / 購入について
不動産投資とは？
老後の生活に不安。お金を増やしたい。会社が倒産したら、、、年金は大丈夫？
投資とは利益を見込んで自己資金を投じることです。例えば、利益を期待して投資信託や株式などを購入することが投資にあたります。
投資先が投資信託や株式ではなく「不動産」にあたります。不動産投資は、利益を得ることを期待して土地やアパートなどに投資をする方法です。銀行の預貯金とは異なり、期待できる利益が確約されておらず、投じたお金（元本）も確保されません。元本を失う“元本割れ”となる可能性もあります。
投資によって得られる2つの収益タイプ
01インカムゲイン
資産を「保有」することで得られる収益のことをインカムゲインといいます。
例えば、家賃が該当します。それぞれ支払われる時期が決まっていることが特徴です。インカムゲインを得るためには、その時期に資産を保有している必要があります。資産を保有し続けることで継続した収益が期待できます。ただし、賃借人が退去して新たな賃借人がつかない場合は賃料を下げざる追えない場合は収益が変動します。また、空室の状態の場合は収益は0円になるという点はしっかりと押さえておきましょう。
02キャピタルゲイン
価値が変動する資産を「売買」することで得られる収益のことをキャピタルゲインといいます。
例えば、物件を1,000万円で購入し、1,500万円で売却した場合、差額の500万円（※税金や手数料は考慮せず）がキャピタルゲインになります。
キャピタルゲインは、インカムゲインよりも利益が大きくなる可能性がある一方、損失も大きくなる可能性があります。
不動産投資によって得られるメリット
メリット01
資産形成金融商品や株式と比較して利回りが高い
メリット02
相続対策実際の取引価格ではなく評価額にて算出
メリット03
インフレヘッジ実物資産の不動産価値は物価と共に上昇
不動産投資のデメリット
・初期費用の出費（税金や仲介手数料など）
・流動性が低い(例えば、株式投資であればその日に売買して3日後には現金化)
・空室時の収入減
・固定費・ランニングコストがかかる(管理費・修繕費・共用部分の修繕費・固定資産税など)
・不動産価格が下落する可能性
・天災の可能性
日本の首都圏の不動産投資の利回りは平均4％
日本の首都圏の不動産投資の特徴
不動産の利回りは、築年数、立地条件、建物構造など条件によって変わってきます。
首都圏の築年別におけるのマンションの利回りは、築10年未満でも4.38%、築10~20年未満で4.89%、築20年以上で7.70%です。東京都の23区と区外では23区内の利回りが低くなっています。
好立地な場所は利回りが低いと特徴がありますが、土地の資産価値は高いため、売却価格は高い傾向があります。
構造別にみると、木造アパートが最も利回りが高く、続いて鉄骨造、鉄筋コンクリート（RC）造が利回りが低くなっています。
- 札幌
- 5.3%
- 仙台
- 5.3%
- 東京（城南）
- 4.0%
- 東京（城東）
- 4.5%
- 横浜
- 4.5%
- 名古屋
- 4.8%
- 大阪
- 4.6%
- 福岡
- 5.0%
なぜ、カンボジア投資なのか？
-カンボジア不動産投資市場のこれからの見通しについて-
カンボジア不動産投資の特徴
2010年の法改正により、非居住者の外国人・・・コンドミニアムなどの集合住宅の2階以上の上層階部分（地上階および地下階を除く）且つ、該当建物の総占有面積の70％を上限として保有することが可能。
- ネット面積
- 日本でいう専有面積+バルコニーやベランダの面積を足した面積。
- グロス面積
- 共用廊下や階段その他の共用部分の面積が含まれた建物の延床面積を、各ユニットに割り振った面積。
グロス面積は管理費の計算などで用いられ、実際の住戸面積と捉えるには不適切です。 ㎡単価を確認する際も、ネット面積とグロス面積のどちらを元にして算出されているのか確認する必要があります。
- ハードタイトル
-
日本でいう権利書に該当する。ハードタイトルには２種存在。
カンボジアではポル・ポト政権時代の土地所有の否定とその後の内戦から1979年以前の不動産所有権が無効となっています。
外国の支援を得て権利を復活させましたが、時期による支援主体の違いからハードタイトルが2種存在することになり効力は同じです。
コンドミニアムでの不動産投資はハードタイトルで取得します。
- ソフトタイトル
- 不動産所有権の証明ではなく「不動産売買が行われたことの証明」として機能。
2017年9月末時点で国土の約65%がまだ未登記の状態でしたが、現在少しずつ登記が進められプノンペンでは新ハードタイトルが整備されつつああります。
新ハードタイトルはデータシステム化されている。行政機関による整備が追い付かないエリアでは新ハードタイトルに移行することができない。
そのため、各タイトルの性質上、実務ではソフトタイトルだから劣っている、ハードタイトルだから価値が高い、とは一概には言えません。
カンボジア不動産投資ではハードタイトルを取得します。ハードタイトルはコンドミニアムなどの区分所有でも発行されます。
不動産購入・所有・売却の各取引時に係る税金がある。
- 購入時
- 資産譲渡税（4％）・印紙税（＄0.03〜＄0.6）
- 所有中
- 固定資産税（評価額×80％×0.1％）・不動産収入税（10％）
- 売却時
- キャピタルゲイン税（20％）
・日本国内でかかる税金 賃料所得税、不動産譲渡所得税
- 海外資産の総額が5,000万円超の場合
- 確定申告時「国外財産調書」の提出
・今後の日本とカンボジアの租税条約
カンボジアは、シンガポール・中国・ブルネイ・タイ・ベトナムとの間で租税条約を締結済み
現在は交渉中だが、近い将来、日本とカンボジアの間で租税条約が締結される可能性は高い
カンボジアで不動産投資するメリット
メリット01：
ダブルインカムゲインと
キャピタルゲインが最大の魅力
ダブルインカムゲイン
家賃収入＋その収入を銀行口座に入れておくことで利息を得る
キャピタルゲイン
価値が変動する資産を「売買」することで得られる収益
-
メリット02：
カンボジアの高度成長と将来性 -
メリット03：
人口爆発と計画的な開発による成長の持続 -
メリット04：
米ドルが使え低い通貨リスクと為替変動リスク -
メリット05：
出口戦略、カンボジアは海外送金が比較的容易 -
メリット06：
非居住者の銀行口座開設が容易で預金金利が高い
カンボジアで不動産投資するデメリットとリスク
-
デメリット01：
外国人が所有できる不動産は限られている -
デメリット02：
不動産会社の比較が難しい -
デメリット03：
カントリーリスク
…カンボジアの銀行では、日本のペイオフ制度のように、万が一銀行が破綻した場合の保護制度がありません。日本では1,000万円まで保証していますが、カンボジアでは銀行が破綻した際の預金者に対する保証制度がありません。 -
デメリット04：
プレビルドの未竣工リスクに注意 -
デメリット05：
急な規制変更のリスク -
デメリット06：
空室リスク -
デメリット07：
高利回り保証の物件は事前の検証が必要 -
デメリット08：
物件所有権の登記に関するリスク -
デメリット09：
不動産会社に関するリスク
専門家への相談や正しい知識を持つことなど、慎重に不動産投資をすることが重要です。Hello !CAMBODIAでもお気軽にご相談ください。
カンボジア不動産の成長率
世界遺産で有名なアンコールワットを目的に世界中から500万人以上の観光客が集まり、外国企業の縫製工場への投資で経済成長GDP7%を誇るカンボジア。
平均年齢が24.4歳とかなり若く総人口は2080年まで増え、働く人も2070年まで増えていくと言われています。
経済特区（SEZ）が38ヶ所もあり雇用の創出・貿易の拡大・投資の増加・効果的な管理に努めています。
その中でもプノンペンSEZの入居企業81社のうち45社は日本企業です。
また2010年頃から、中国やタイから生産拠点の一部をシフトする動きが見られ、チャイナプラスワンやタイプラスワンと呼ばれ、注目を集めています。
急速な経済成長と安定した政治情勢を反映して、多くの外国企業がカンボジア市場に進出してきています。
カンボジアではASEAN物品貿易協定（ATIGA）、日本・ASEAN
FTA、中国・ASEAN
FTA等の利用による関税の減税・免税措置を受けられることも強みです。
現在では中国企業の進出もかなり活発化しており首都プノンペンでは高層ビルの建設ラッシュが続き不動産市場は盛り上がりを見せております。
カンボジア不動産投資市場のこれからの見通し
カンボジアの人口は約1,600万人でその内70％は36歳以下。首都プノンペンの人口は約300万人で毎年30万人が教育学業、就職、ビジネス等の目的で地方から移住してます。今後5年間でプノンペンの人口は400〜500万人に増えると予想されており、また海外からのビジネス展開で更に人口増加が見込まれます。2022年1月〜5月でレジデンシャルヴィラの建設は60％、アパートメントは183％も増加しています。ビジネスを含めた人口増加に建設ラッシュ、5％を超えるGDP成長率などを想定すると市場は健全な需要であることを示していると言えるでしょう。
プノンペンのコンドミニアムの価格の特徴
プレビルドのコンドミニアムは、完成に近づくについれて値が上がっていく（定価から値引されなくなっていく）
早期（建築前・建築中）に購入することにより、より利回りがよくなります。また、値上げにあわせて売却することで、短期間でのキャピタルゲインが狙える。
プノンペンの賃料（2021年）
- スタジオルーム
- ＄500
- 1ベッドルーム
- ＄600
- 2ベッドルーム
- ＄1,000
- 3ベッドルーム
- ＄1,800
カンボジア不動産投資に
かかる費用
購入時にかかる費用
- 印紙代
- $0.03~$0.5
- 登記費用（資産譲渡税）
- 4%（売買価格または評価額の高い方の価格に対して）
- 弁護士費用
- 目安約$1,500（相場のため、物件によって変更します）
- 売買手数料
- 物件価格×3.3%（税込）
- 銀行口座開設費用
- $550~（ご自身で作られる場合は実費となります。すでに口座をお持ちの方はこちらの費用はかかりません。）
不動産所有時にかかる費用
- 固定資産税
- 0.1％／年（物件評価額×80％に対して）
- 不動産収入税
- 10％（賃貸収入に対して）
- 管理費
- 目安約＄1.5／㎡（物件・規模によって異なる）
- 修繕積立金
- 物件によって異なる
不動産売却時にかかる費用
- 売上手数料
- キャピタルゲイン税（法人の場合は、事業所得税として資産売却益×20％）
所有時にかかるその他の経費（エイブル・プノンペンがサポートいたします）
賃貸人が決まった時の仲介手数料 / Wi-Fi / ケーブルTV / 家電・什器等が故障・破損したときの修理費用等
購入の流れ
お問い合わせ
Hello!CAMBODIAから、お問い合わせいただき、物件購入へのお手伝いを丁寧にさせていただきます。
オンラインセミナー（ご希望の方のみ）
エイブル・プノンペン社長によるセミナーにより、不安を払拭。その物件に投資をするか具体的に考えていきます。
現地視察ツアー(ご希望の方のみ)
物件を購入する前にカンボジアへ行き、実際に現地・モデルルーム・周辺環境などご覧いただくこが可能です。
購入申込み
FLOW2・FLOW3のご参加の際に詳しく説明いたします。支払うタイミングによって物件価格が更に安くなる場合があります。
売買契約締結/
銀行口座開設
エイブル・プノンペンによる現地サポートにて全て行います。
中間金の振込み
物件によってお支払いスケジュールが異なります。
物件引渡し
完成時に鍵の受け渡しをするため、カンボジアにて完成立ち合いを行います。その他、移転登記、鍵の受け渡し、残金の振込などを行います。
継続的な
アフターサポート
エイブル・プノンペンによる安心のサポート。
初めての方でも安心の
Hello!CAMBODIAだからできる
サポート体制
01：現地の不動産投資のプロフェッショナルによる、事前の少人数オンライン相談会！
パートナーである現地日系法人の現地スタッフによる現地からの情報をオンラインで説明。
お客様との距離感を大事にしているためなるべく少人数で行います。
物件のことだけでなく、カンボジアという国、歴史、行政などのお話から、現地生活の状況まで、色々なお話を聞くことができます。
不明な点や気になる点に関してもディスカッションタイムを用意しているのでなんでもご相談下さい！
お客様に安心をお届けできるように充実した相談会を行います。
02：不動産投資のプロが厳選した投資物件のみの掲載なので安心！
パートナーである現地日系法人協力のもと、売主であるディベロッパーが安心できる、厳選された物件のみを掲載・販売しております。
すべて完成後の管理会社等がしっかりしている物件です。
03：現地の会社によるコンサルティングや購入後のアフターサポートの充実！
カンボジアを知り尽くした弊社のパートナーである現地日系法人がサポート。
日本に居ながらにして現地のことは全てお任せできます（有料）。渡航の際の現地対応、物件引渡代行、賃貸のお客様付けから物件管理、万一のトラブル対応まで。お気軽にお尋ねください。
04：渡航不要！ドル建て銀行口座を郵送による開設サポート！
お申込みから通帳・キャッシュカードのお受取り、実際の口座ご利用開始まで全てのプロセスを日本語でサポートいたします。
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パートナーである現地日系法人の現地スタッフ自ら、現地からの情報をオンラインでしっかり説明。現状の不安や疑問にも寄り添い丁寧にサポートしていきます。
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海外不動産は言語の違いや土地勘の乏しさからどうしても入手できる正確な情報量が減ってしまい、また自ら調べることも困難です。
現在のインターネット環境であっても、最新で且つ正しい情報を入手するのは難しいと言えます。
カンボジアでは経済成長が著しいのに比例して法律などの整備も次々とアップグレードされます。
更に担当者によって返答がバラバラであったり、何か変更があっても相手側から知らせてくれる場面は少ないため工夫が必要です。
カンボジアでは英語が使えますが、細かな内容を精査したり商談や交渉時において有利に進めるには現地人同士のクメール語での会話が重要ポイントになります。
また、公的書類はクメール語表記でなければなりません。
英語も併用されていますが、クメール語から英語、英語から日本語への翻訳では解釈やニュアンスが変わる可能性があります。
日本語が通じる安心感のみから日系の会社を選択するのではなく、現地に拠点を構えているか、登記されているか、現地に精通しているか、通訳やどこまでサポートをしてくれるのかなどを見極めて選びましょう。
カンボジアで弁護士を選任する場合は、本来の役割を考え、いざという時に法廷でクメール語で争える弁護士に依頼することが一番安全な方法といえます。
以上のような注意すべきポイントを押さえ、
魅力的なカンボジアの不動産投資にして頂きたいです。