海外での不動産投資の場合、比較的国内よりも、収益・キャピタルゲインをあげられる可能性があります。
しかし一方で海外不動産投資ならではのリスクも存在します。
本記事では、海外不動産投資が儲かるのか、そして取り組む人が多い理由や投資のやり方などについて解説します。
また、どのような人が海外不動産投資に向いているのかについても取り上げているので、投資を検討中の方はぜひ参考にしてください。
海外不動産投資が儲かると言われている理由
「海外不動産投資は儲かる！」と、周りから話を聞いている方も少なくありません。
それではまずは、なぜ海外不動産投資が儲かると言われているのか、その原因を解説します。
利回り・不動産価値の上昇が期待できるから
海外不動産投資が「儲かる！」と注目を集める理由の1つが、不動産価値の上昇を期待できるからです。
「新興国で経済成長の真っ只中にある」「人口が年々増加している」といった国での不動産価値や利回りは、比較的右肩上がりになることが多いです。
例えばエジプトは実際に、1年で30%以上もの価格が上昇したこともあります。また先進国においても、アメリカなどを始め、国内よりも高い利回りを狙える国はあります。
ただし一方で、新興国に投資する場合、経済成長が突然止まるリスク（戦争や内紛等によるリスク含む）、法整備が整っていないといった、不安定性も抱えることになる点は注意が必要になります。
リスク分散が可能になるから
投資においては「リスク分散」の考え方が重要です。例えば、不動産のみに投資を行っている場合、所有している不動産が災害に遭い、物件そのものを失ってしまう可能性もあります。
このようなリスクに備え、不動産投資だけでなく、株式や外貨など、他の投資にも分散させることを「リスク分散」と言います。
上記の通り、日本では南海トラフ地震を始め、大型の地震リスクがあることは否定できません。
そのため「複数の物件を国内外でも所有しておく」といった考え方・海外不動産への投資はリスク分散の選択肢の1つとなりえます。
また、日本円だけでなく、複数の通貨で投資することで為替変動のリスクを抑えることも可能になるのです。
少額で始められる物件もあるから
2023年、国内不動産の平均価格はマンションは約4,500万円、戸建ては約3,800万円と上昇傾向にあります。一方で海外不動産投資の場合、国によっては少額で始められるケースもあります。例えばカンボジア不動産の場合は、下記のように1,000万円台で購入できる物件もあります。
https://hello-gr.com/property-single-vueaston.html
急成長を遂げているような新興国で物件を所有した場合には、売却益でも充分な利益を得られるでしょう。
このように、日本だと資金面で断念せざるを得ないといった人でも、海外不動産であれば少額から投資でき、かつ大きな収益を狙える可能性が充分にあるのです。
※ただし、不動産投資においてのローンの活用ができない国もあるため注意してください。
海外不動産投資を儲けるために、把握しておきたいポイント
上記では海外不動産投資が儲かる、と言われている理由を解説しました。しかし、当然ながら海外不動産投資においてもリスクと注意点はあります。
下記では海外不動産投資をする際に押さえておきたいポイントを紹介します。基本的なポイントをご紹介するため、参考にしてください。
カントリーリスクを把握する
前提として、どの国においても不動産投資におけるリスクは存在します。
上記でも説明した通り、特に急成長を伴うような国における不動産投資では、カントリーリスクが高まります。
カントリーリスクとは、政情不安や為替リスクなどによって投資した資産の価値が下落することです。
その国の経済成長率に注目することは重要ですが、それと同時に長期的な経済成長が期待できるかどうか、不動産価格の変動が激しくないか、現地の政治は安定しているかといった点を事前に調べておく必要があります。
現地の法律・ルールを理解する
現地の成長率に注目しておくと同時に、不動産を所有する国の法律・ルールを把握しておくことが大切です。
国によっては、外国人が所有できる不動産が限られていたり、借地権の所有のみが可能となっていることも。またプレビルド方式（工事中の段階で物件を購入すること）に代表されるような、現地のルールや制度も理解しておかなければ、大きなリスクを背負うことにもなります。
加えて、不動産投資に際して、ローンが適用されない・審査に降りない場合もあります。そのため、現地の情報を収集しつつ、最新の事情を理解しておくことが重要です。
利益のあげ方を決める
上記の考え方とポイントを踏まえた上で、インカムゲイン・キャピタルゲインなど、利益をどのように上げるかを決めることが重要です。
インカムゲインとは、不動産を賃貸として貸し出し、家賃収入によって利益を上げることです。インカムゲインの特徴は国に関係なく行える運用方法ですが、中でも発展段階にある国は不動産需要が高まる可能性があるため、利益を狙いやすいでしょう。
一方のキャピタルゲインは、購入と売却の価格差から利益をあげる方法です。今後の不動産価格の上昇が期待できる国で早めに物件を購入しておくことで、将来大きな利益を上げられる可能性があります。
このように、現地の成長率はもちろん、法律やカントリーリスクを踏まえ、投資戦略をあらかじめ練っておくことが重要です。
海外不動産投資のやり方・始め方
海外不動産投資が儲かる、と言われている理由が判明したところで、下記では海外不動産投資にの始め方・やり方を解説します。なお、海外不動産投資のやり方は、
- 日本の不動産会社経由で購入する
- 現地の不動産会社経由で購入する
の2つに分けられます。ここではそれぞれのやり方について説明します。
日本の不動産会社経由で購入する
1つ目のやり方が、海外不動産の販売を行っている日本の代理店・不動産会社経由で購入するといったやり方です。
このやり方では、日本人と、日本語でのやり取りを行うため、やり取りやコミュニケーションがスムーズに進みます。初めての海外不動産投資でも、安心感を持って取り組めるため、初めての海外不動産投資を行う方におすすめです。
しかし一方で、その会社がどこまでサポートしてくれるのか、については注意してみておく必要があります。会社によっては「案内のみ」「購入後のサポートは無し」といったケースも少なくありません。初めてだからこそ、徹底的なサポートを行ってくれる会社を探しましょう。
現地の不動産会社経由で購入する
2つ目が現地の不動産会社経由で購入するパターンです。直接現地に行き、直接購入するため、やり方としてはシンプル。そしてその分スピーディに取引が進みます。
また諸経費が安くなるのもポイントです。日本の不動産会社を経由する場合、仲介手数料などが発生し、費用がより高くなる可能性があります。その点、現地で購入する場合は、現地の不動産会社を訪れ、直接相談することができるため、費用をより抑えられるようになります。
ただし一方で、購入にあたってのやり取りや契約書の確認、現地の法律…など全て自分で把握し、行う必要があるため、現地の事情に詳しくない、語学力が十分でないといった場合は非常にリスクが高いです。※実際に、物件を購入した直後、ちょうど隣に新たな物件が建設された…といった事例もあります。
そのため、法律面や土地の情報面でも現地にある程度精通している、かつ費用を安く抑えたい方向けの購入方法といえます。
よって海外不動産投資初心者であれば、1つ目にご紹介した日本の不動産会社経由での購入がおすすめです。
海外不動産投資を購入するまでの手順
ここまでの海外不動産投資におけるやり方や注意点を踏まえて、海外不動産投資の大まかな手順は以下の通りです。
- 目的の明確化
- 不動産会社への相談
- 投資先の決定
- 物件の購入
まずは投資をする目的を明確にする必要があります。ここでいう目的とは、売却によるキャピタルゲインを狙うのか、それとも家賃収入によるインカムゲインを狙うのかということです。
また、投資先の国に移住しようとしている人は、自身の住居として購入し、将来売却するといったことを目的にするケースもあります。
目的が決まったら、実際に不動産会社に相談しましょう。先ほども説明したように、現地の事情や現地の言葉に詳しくない場合は、日本の不動産会社経由で購入するのがおすすめです。おすすめのエリアや市場の特徴などについてわからないことがあれば積極的に質問しましょう。
不動産会社からいくつかの投資先の国が提示されるため、自分の目的や予算に合った国、地域を選び投資先を決定してください。
投資先が決まったら、物件を選び購入手続きを進めます。国によっては契約を結ぶ際に現地に渡航する必要があるほか、決済方法にも違いがあるため注意してください。
まとめ
本記事では海外不動産投資のメリットやリスクなどについて解説しました。国によっては経済成長を続けており、今後の不動産価格の上昇や住宅需要の高まりが期待できるケースがあります。そのような国で早いタイミングで投資しておけば、インカムゲイン・キャピタルゲインが期待できるでしょう。
一方で、日本と海外の違いや為替の影響、物件管理の難しさなどさまざまなリスクもあります。失敗を回避するためにも、信頼できる不動産会社を選び、サポートしてもらうことが大切です。
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