フィリピン不動産の購入の流れ｜日本人がコンドミニアムを買う手順と注意点

フィリピンでの不動産投資を検討している方からは「日本人でもフィリピンの物件を買えるのか」「コンドミニアムの契約から引き渡しまでどのように進むのか」という質問を受けることが少なくありません。

実はフィリピンでの不動産購入の流れは、日本でマンションを買う場合とよく似ています。ただし代金を払い終えるまで所有権が移らない「Contract to Sell」を先に結ぶなど、フィリピン特有の手順が存在します。

そこで本記事ではフィリピン不動産投資の流れを10の手順に分けて解説し、購入を決める前に確認しておきたい注意点と相談先も紹介します。

フィリピンで不動産を購入する10の手順

フィリピンの不動産投資で一般的な「プレビルド物件」を購入するケースを例に、具体的な購入手順をご紹介します。表で概要をまとめると下記の通りです。

手順	詳細
1. 依頼する不動産会社を選ぶ	現地に日本人スタッフがいるかを確認し、購入後まで相談できる不動産会社を選びます。
2. 条件を決めて物件を絞り込む	予算や投資の目的、エリアを伝え、プレビルド物件か完成物件かも決めて候補を絞ります。
3. モデルルーム・建設予定地を視察する	モデルルームや建設予定地の周辺を、現地または写真・動画で確認します。
4. 予約申込書を提出して予約金を支払う	予約申込書（Reservation Agreement）に署名し、予約金を支払って部屋を押さえます。
5. 売買契約書（Contract to Sell）に署名する	支払い条件や解約時の扱いを確認し、代金の完済まで所有権が移らない売買契約を結びます。
6. 工事期間中に頭金を分割で支払う	契約で決めたスケジュールに沿って、完成までの間に頭金を分割で支払います。
7. 完成時に残金を一括またはローンで支払う	完成・引き渡しの時期に、現金またはローンで残金を支払います。
8. 部屋の状態を確認して引き渡しを受ける	傷や設備の不具合がないか、契約通りの仕様かを確認して部屋を受け取ります。
9. 売買証書（Deed of Absolute Sale）を受け取り所有権を移転登記する	完済後に売買証書を結び、税金を納めて買主名義のCCTを発行してもらいます。
10. 管理会社を通じて入居者を募集する	短期貸し・長期貸しの運用方法を管理会社と決め、入居者を募集します。

一つひとつ詳しく解説するので参考にしてください。

手順1. 依頼する不動産会社を選ぶ

日本からフィリピン不動産を購入する場合はまず購入をサポートしてもらう不動産仲介会社を選ぶことが大切です。

現地の物件情報を日本から集め、英語でデベロッパー（物件の開発・販売を行う会社）とやり取りしながら契約まで進めるのは、個人では負担が大きいためです。

その際には現地に日本人スタッフがいる会社を選ぶと、物件の視察の案内から英文の契約書の説明、代金を払い終えた後の登記手続きまで日本語で相談できます。

フィリピン不動産の購入は契約から引き渡しまで数年にわたるため、購入後まで長く付き合える会社を選ぶことが大切です。

具体的な不動産仲介会社の選び方については下記の記事もご覧ください。

関連記事：フィリピンの不動産会社5社を比較！主要デベロッパーと仲介業者の選び方

手順2. 条件を決めて物件を絞り込む

不動産会社が決まったら予算・自己資金、投資の目的、希望するエリアなどを担当者に伝えて物件を絞り込みます。

毎月の家賃収入（インカムゲイン）を重視するのか、移住を目的とするのか、将来の売却益（キャピタルゲイン）を狙うのかによって、候補となる物件は変わります。

またプレビルド物件と完成物件のどちらを買うかも決めておく必要があります。

プレビルド物件は工事期間中に分割で頭金を支払い、完成時に残金を支払うのが特徴です。

購入時にまとまった資金が不要で、資金計画に余裕を持たせられるのがメリットです。ただし建物が完成するまでの期間は、支払いは続くが家賃収入は得られないことに注意が必要です。

完成物件は工事期間がない分、分割で支払える期間は短くなりますが、引き渡し後すぐに賃貸に出せるのがメリットです。

内装や共用部分を事前に視察できるほか、同じ建物の入居状況などの情報も入手しやすく、判断材料が豊富なこともメリットです。

手順3. モデルルーム・建設予定地を視察する

候補の物件が絞れたら、可能ならフィリピンを訪れて物件を視察しましょう。

日本からフィリピンまでは直行便で約4時間、時差は1時間のため、週末を含めた短い日程でも現地を回ることが可能です。

プレビルド物件はまだ建物がないため、モデルルームで部屋の広さや天井の高さ、キッチンや浴室の設備を確認します。

建設予定地では最寄り駅や商業施設までの距離を実際に歩き、夜間の人通りや周辺道路の渋滞も見ておくと、入居者が暮らす環境を具体的にイメージできます。

完成物件であれば、購入する部屋そのものと共用部分の管理状態をチェックしておきましょう。

仕事の都合で渡航が難しい場合は、現地の日本人スタッフに建設予定地の周辺や工事の進み具合を写真・動画で送ってもらう方法もあります。

オンラインで物件を案内してもらえるケースもあるため、不動産会社に相談してみてください。

手順4. 予約申込書を提出して予約金を支払う

購入する部屋が決まったら予約申込書（Reservation Agreement）に署名し、予約金（Reservation Fee）を支払ってその部屋を押さえます。

一例としてフィリピンの大手デベロッパーであるSMDCの規約では、予約の効力は予約金の支払いから30日間、1回目の頭金は予約日から30日後が支払い期日です。予約金は返金されないことも明記されています。

一方で頭金の分割払いを2年以上続けていれば、途中で解約しても「マセダ法（共和国法6552号）」により支払総額の50％以上が返金されます。

2年未満で解約すると返金は受けられないため、完成まで分割払いを続けられる資金計画を立てておくことが大切です。

手順5. 売買契約書（Contract to Sell）に署名する

予約を済ませたらデベロッパーと売買契約書（Contract to Sell）を結びます。Contract to Sellとは代金を分割で支払う期間に使われる契約で、代金を払い終えるまで物件の所有権は売主であるデベロッパーに残ります。

所有権を買主に移すのは、代金の完済後に結ぶ売買証書（Deed of Absolute Sale）のタイミングです。

日本の不動産売買では1通の売買契約で所有権の移転まで取り決めるのが一般的ですが、フィリピンのプレビルド物件では契約が2段階に分かれます。

またフィリピンは英語が公用語のため、契約書も英語で作成されます。

支払いスケジュールと引き渡し予定日、支払いが遅れた場合や解約する場合の扱いは署名の前に不動産会社の担当者から日本語でも説明を受けておきましょう。

手順6. 工事期間中に頭金を分割で支払う

売買契約書を結んだら、工事期間中に頭金を分割で支払います。

分割払いは完成までの数年間続くため、毎回の支払い方法を決めておきましょう。日本から毎回海外送金すると、そのたびに送金手数料が発生し、円からペソに替えるレートも支払いごとに変わります。

事前にフィリピンの銀行口座を開設しておけば、まとめて送金した資金から毎回の支払いに充てることができるので便利です。

なお日本人がフィリピンの銀行口座を開設する条件は下記の記事で解説しています。

関連記事：フィリピンの銀行口座は日本人でも作れる？非居住者が開設する際の条件

手順7. 完成時に残金を一括またはローンで支払う

建物の完成・引き渡しの時期に残金をまとめて支払います。

頭金の割合によっては残金が物件価格の大半を占めるため、現金一括で支払うのか、ローンを使うのかを契約の段階から決めておくことが大切です。

ただしフィリピンの銀行の住宅ローンは、金利が高く申し込み条件も複雑になるため、日本に住んだまま不動産投資に利用するのは難しいのが実情です。

そのため日本在住の方がローンを使う場合は、日本国内の金融機関が扱う海外不動産向けのローンが主な候補になります。

日本国内に所有する不動産を担保に借りる商品もありますが、担保の評価を含めた審査には時間がかかります。物件の完成予定時期から逆算して、早めに金融機関へ相談することを心掛けましょう。

手順8. 部屋の状態を確認して引き渡しを受ける

建物が完成したタイミングでデベロッパーから引き渡しの案内が届きます。

引き渡しを受ける際には壁や床の傷、照明や水回りの設備が動くか、契約通りの仕様になっているかを確認します。不具合を見つけたら写真に残してその場で修繕を依頼しましょう。

引き渡しに立ち会うための渡航が難しい場合は、現地の日本人スタッフに代わりに部屋の状態を確認してもらえるか、事前に不動産会社へ相談しておくと安心です。

また引き渡しを受けて部屋に入れるようになっても、この時点では物件の名義はまだデベロッパーのままです。買主の名義にするには、代金の支払い後に所有権の移転登記を別に行う必要があります。

手順9. 売買証書（Deed of Absolute Sale）を受け取り所有権を移転登記する

代金を完済するとデベロッパーから買主へ、権利証の引き渡しが行われます。

フィリピンのコンドミニアムの権利証はCCT（Condominium Certificate of Title）と呼ばれ、買主の名義でCCTが発行されると所有権の移転が完了します。

所有権の移転は、以下の流れで進みます。

1. デベロッパーと売買証書（Deed of Absolute Sale）を結び、公証を受ける
2. 税金を納め、内国歳入庁（BIR）から登記に必要な証明書（eCAR）を受け取る
3. 物件の所在地の登記所で、買主名義のCCTを発行してもらう

登記までの書類はすべて英語で作られるため、どの書類を自分で作成しなければならないのか、どの手続きを代行してもらえるかを不動産会社に確認しておきましょう。

なお所有権の移転時に納める税金の種類と税率は、下記の記事で解説しています。

関連記事：フィリピン不動産投資に関わる税金一覧｜取得・売却時など項目別に解説

手順10. 管理会社を通じて入居者を募集する

引き渡しを受けた部屋は賃貸に出して家賃収入を得る準備を進めます。日本に住みながら入居者を探し、毎月の家賃を回収するのは現実的ではないため、現地の管理会社に運用を任せるのが一般的です。

主な運用方法としては旅行者や出張者に貸す「短期貸し」と、駐在員や現地の会社員に貸す「長期貸し」が挙げられます。

短期貸しは入居者が入れ替わるたびに清掃やゲスト対応が発生し、長期貸しは入居者が決まれば毎月決まった家賃が入ります。立地や部屋のタイプに合わせて、どちらで運用するかを管理会社と相談しましょう。

たとえば弊社ハローグループが扱う「ジェイド・レジデンス（Jade Residences）」では、開発元のSMDCが賃貸運用を担当しています。清掃や修繕、家具の導入に加えて短期・長期の賃貸運用までサポートを受けられるため、日本に住むオーナーも現地に通わずに運用を始めることが可能です。

物件詳細はこちら：ジェイド・レジデンス（Jade Residences）

フィリピンの不動産を購入する上での注意点

フィリピンでの不動産投資には購入時の手順以外にも日本の不動産投資と異なる点があります。

ここからは購入を決める前に確認しておきたい3つの注意点を解説します。

購入できる不動産はコンドミニアムに限られる

フィリピンでは外国人と外国企業による土地の所有が認められていないため、日本人は土地と一緒に売買される一戸建てやタウンハウスを購入できません。

日本人が個人名義で購入できるのは、区分所有のコンドミニアムの部屋です。

さらに1棟のコンドミニアムで外国人が持てる持分は40％までです。外国人の持分が上限に達した物件は、空いている部屋があっても外国人名義では購入できません。

中古のコンドミニアムを買う場合も制限は同じなので、申し込む前に外国人枠の残りを不動産会社に確認してもらいましょう。

日本人がフィリピンの土地を持てない理由や他人の名義を借りて土地を買う場合のリスクは、下記の記事で解説しています。

関連記事：フィリピンは土地所有・購入できる？現地のリアルを不動産投資のプロが解説

参照：ジェトロ「外資に関する規制（フィリピン）」

人気物件は争奪戦になりやすい

コンドミニアム投資では同じ建物の中でも条件の良い部屋から先に売れていきます。高層階や眺望の良い部屋、希望者の多い間取りは予約の申し込み順に埋まるため、比較検討に時間をかけるほど選べる部屋は減っていきます。

特に外国人の購入者が多い物件では、外国人枠が先に埋まることもあります。部屋が売れ残っていても外国人枠が上限に達すれば、日本人はその物件を購入できません。

気になる物件が見つかった時に迷わないよう、予算の上限や希望する階数・間取り、譲れない条件は事前に整理しておきましょう。

プレビルド物件は引き渡しまで数年かかる

プレビルド物件は契約から完成・引き渡しまで数年かかるのが一般的です。デベロッパーの資金繰りの悪化や資材の調達の遅れで工事が長引けば、引き渡しの時期が後ろ倒しになり、家賃収入のない期間は長くなります。

仮にデベロッパーが計画通りに開発しない場合、買主が通知した上で支払いを止めて、支払済みの代金の返金を受けることが可能です（大統領令957号）。

とはいえ戻ってくるのは払った金額だけで、完成を待つ間に資金を他の運用に回せなかった機会損失までは補償されません。

そのため購入前にはデベロッパーのこれまでの開発実績と、過去の物件を予定通りに引き渡してきたかどうかを、不動産会社を通じて確認しておきましょう。

フィリピン不動産投資の流れを押さえて購入手続きを進めよう

フィリピン不動産投資の流れは、不動産会社選びから物件の絞り込み、視察、契約、支払い、引き渡しと、日本でマンションを購入する場合と大きく変わりません。

ただしフィリピンでは分割払いの間にContract to Sellを結び、完済後にDeed of Absolute Saleで所有権を移すという2段階の契約があります。

また日本人が購入できるのはコンドミニアムに限られ、条件の良い部屋や外国人枠は先に埋まっていきます。プレビルド物件は引き渡しまで数年かかるため、デベロッパーの開発実績を確認した上で、完成まで続けられる資金計画を立てることが大切です。

自身の条件に合う物件や外国人枠の残りは、時期によって常に変動します。フィリピン不動産の購入を具体的に検討している方は、個別相談で最新の情報を確認しながら手続きを進めてみてください。