先進国の不動産投資は市場・制度・法律が整っているものの、市場が成熟しているため物件価格が高く、大きな収益を得るのも容易ではありません。
また、競合となる投資家も多く条件の良い物件を見つけるのも困難です。
なるべく少ない資本で大きな収益を見込める海外不動産投資に興味を持っている方も多いのではないでしょうか？
当記事では、近年の海外不動産投資でおすすめの東南アジアでの不動産投資について、おすすめの理由・注意点・投資先について解説していきます。
不動産投資に興味のある方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
東南アジアの不動産投資がおすすめの理由
近年では東南アジアでの不動産投資が多くの投資家から注目されており、人気を集めています。
ここでは、なぜ東南アジアでの不動産投資がおすすめであるのか、その理由について解説します。
人口増加による住宅需要が期待できるため
人口の増加は不動産需要の増大につながるため、海外不動産投資においては人口増加率の高い国の期待値が自ずと高くなります。
東南アジア各国は人口の増加が著しい国が多いことが、不動産投資におすすめである一番の理由となります。以下は、東南アジア各国の人口増加率を一覧にした表です。
東南アジア各国の人口増加率（2015～年2020年の平均）
参考：国際連合のデータを基に作成
年々少子高齢化による人口減少が著しい日本と異なり、東南アジア各国の人口は毎年右肩上がりに伸び続けています。
フィリピン・カンボジア・マレーシアに至っては、徐々に勢いは弱まりつつありますが、急激に人口が増え続けてる状況です。各国の各地エリアの人口増加率と併せて経済成長率も細かくチェックすれば、所得水準の上がった現地住民からのニーズを見出せる可能性があります。
高い利回りが期待できるから
経済成長が著しい新興国は、不動産投資のインカムゲインにおいて先進国よりも高い利回りが期待できるのも大きな特徴です。以下は、Global Property Guideを参考に作成した、東南アジア各国の不動産投資の表面利回りの表となります。各国の数値をご覧下さい。
東南アジア各国の不動産投資の表面利回り一覧表
参考：Global Property Guide（2022年調査時点を基に作成）
先進国のひとつである日本の利回りは2.66％であるため、東南アジアにおいてはおおまかにみると2倍程度の利回りが期待できることとなります。特にインカムゲイン主体の長期投資を行う場合においては、期間が長くなるほど利回りが投資利益率に大きな影響を及ぼします。
売却益（キャピタルゲイン）も狙えるため
投資物件は経年劣化や周辺の新規物件の供給により資産価値は下がり続けるため、キャピタルゲインを狙える機会は少なく、インカムゲインで着実に収益を得ていくのが不動産投資のセオリーとなります。
しかし、経済成長著しい東南アジア各国においては、低価格で購入した物件が賃貸ニーズの高まりや周辺エリアの発展により価値が高騰するケースも多く見られるため、キャピタルゲインによる大きな収益を狙えるのが大きな特徴です。
大幅なキャピタルゲインを得られれば、その資金を元手により利回りの大きな物件へ再投資を行ったり、再びキャピタルゲインが狙えそうな物件を購入したりといった戦略を図ることもできます。
日本から近いため
海外不動産投資で成功するためには、現地に赴いて物件の状態や管理状況を把握することが重要なポイントとなります。情報のみを頼りに不動産投資を行うと、状況を正確に把握できず、アセスメントが十分にできない状態のまま物事を進めていくこととなるため、非常に危険です。
東南アジアは各国は比較的日本から近くアクセスも良いため、短時間で現地視察を行えるのが大きな利点です。日本人が比較的生活しやすく、永住権を取れる国もあるため、滞在するにしても拠点を構えるにしても比較的容易に実行することができます。
東南アジアで不動産投資を行う場合の注意点
東南アジアは不動産投資におすすめのエリアではありますが、投資を行う際には注意すべき点もあります。以下に、地域特性を踏まえた東南アジアの不動産投資の注意点について解説します。
為替リスクに注意
為替変動リスクとは、為替変動がマイナスに作用してしまい、想定していたよりも少ないインカムゲイン・キャピタルゲインしか得られなくなるリスクのことです。
海外不動産投資においては、投資対象国と自国間の為替レートの変動に常にさらされることとなります。為替変動は必ずしもマイナスに作用するとは限りませんが、扱う金額が非常に大きい不動産投資においては、マイナスに作用した場合の損失は非常に大きいため注意が必要です。
新興国・後進国が多い東南アジアにおいては、想定外の為替変動が起こる可能性も否定できない点は視野に入れておきましょう。
大きなリスクが想定される場合は、金融機関のサポートの活用・為替リスクに対応した保険商品の活用・外貨建て資産の保有などによりリスクヘッジを行っておくのがおすすめです。
空室リスクに注意
東南アジアは経済成長を遂げている国が多く人口も増加傾向にあるため、高確率で賃貸ニーズが見込めます。しかし、空室リスクが低いとは言い切れないケースも多々あるため注意が必要です。その理由は、投資物件は基本的に賃料が高いため、対象国現地の誰もが物件を借りるのに十分な所得を得ているとは限らないためです。
高級路線の物件においては、海外からの移住者や外国人駐在員など、所得の高い層がメインターゲットとなります。経済成長を遂げている国においても、状況次第では供給過多による空室が生じるケースもあるでしょう。
対象国・エリア・人口分布等の諸条件により賃貸ニーズは大きく異なってくるため、細かくニーズを分析して想定外の空室リスクを回避することが重要となります。
不動産取引に関する市場や法律が成熟していない点に注意
不動産投資を成功させるには、取引や運用を円滑に行い、不要なトラブルやリスクを回避することが重要となります。先進国であれば、市場・取引・法律が整備されており、不動産に従事する専門的人材も多くいるため、比較的スムーズに不動産投資を行うことが可能です。
しかし、新興国・後進国が多くを占める東南アジア各国は、不動産投資の市場・取引・法律が先進国のように成熟しておらず、人材の職能も不十分で人材自体が不足しています。
先進国と比べると不動産の取引や運用に手間や時間がかかり、取引上・運用上のトラブルやリスクも発生しやすい点には十分に注意しておく必要があります。
また、現地の商習慣が先進国とは全く異なる場合もあります。スムーズかつ安全に取引を行うためにも、現地事情に詳しい不動産会社を利用したり、現地の不動産投資事情や商習慣を事前に把握しておくことが重要です。
詐欺に注意
不動産投資のような高額な金銭が絡む取引には詐欺が付きものであり、東南アジアでの不動産投資も例外ではありません。特に、以下のような詐欺は多く見られますので注意が必要です。
- 架空の物件や開発予定物件を販売して金銭のみ搾取する詐欺
- 実際の物件と異なる情報で不当に高額な販売を行う詐欺
- 物件を引き渡さず支払った金銭を持ち逃げする詐欺
- 保証期間内にも関わらず利率の低下や逃亡を図るサブリース詐欺
いずれも日本人が現地事情をよく知らず現地からも遠いという性質につけこんでいるのが特徴です。
対策として、十分に情報を得て信頼できる不動産会社を利用すると同時に、現地視察は必ず実施しておくことが重要となります。
カントリーリスクに注意
不動産投資におけるカントリーリスクとは、投資対象国の政治的・経済的・社会的な情勢が原因となり、資産価値や収益に損失が生じる恐れがあることを指す用語です。
具体的には、通貨下落・激しい為替変動・急激なインフレ・債務不履行・経済政策の変更・社会政策の変更・戦争・内乱・テロ・クーデター・感染症の拡大・自然災害などが挙げられます。
東南アジアは新興国・後進国が多くを占めるため、不動産投資においてカントリーリスクが高い傾向にあります。
リスクの内容次第では、不動産毀損・不動産価格の下落・空室の急増など多大な不利益を被るため、投資対象国のカントリーリスクについては十分に調査と対策を行っておくことが重要です。
東南アジアで不動産投資先としておすすめの国5選
ここでは、現在の状況を踏まえて、東南アジアで不動産投資先としておすすめの国を5選紹介します。それぞれの国で不動産投資の特性・メリット・デメリットは大きく異なるため、投資を検討している方はぜひ参考にしてみて下さい。
フィリピン
フィリピンは東南アジア各国のなかでもトップクラスに高い経済成長を見せており、物価上昇の影響による不動産価格の上昇や高い利回りが期待できるため、東南アジアで最も注目されている投資対象国です。
人口増加率・人口数ともに高く、今後も長期的な増加が見込まれており、外国人駐在員からの需要も大きいため、安定的な賃貸ニーズが期待できます。
物件価格も低めであるため、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも狙うことが可能です。
マニラ首都圏・セブ島・ケソン・ダバオなど多くの投資候補エリアがあり、それぞれ傾向が異なるため、多くの選択肢のなかから戦略や打ち手を取れるのも大きな特徴です。
フィリピノ語と英語が公用語であり、コミュニケーションと書類は基本的に英語であるため、比較的スムーズに不動産取引を進められるのも大きなアドバンテージとなります。
海外不動産投資において理想的な条件が揃っているフィリピンですが、東南アジア特有のプレビルド方式による物件の未完成、詐欺、高級エリアの空室リスク、中古不動産市場の未成熟といったリスクファクターも存在するため注意が必要です。
カンボジア
カンボジアは東南アジア各国で最も人口増加率が高く、都市開発・経済成長が著しい国です。
人口ピラミッドの形状も理想的な三角形を描いており、長期的かつ安定的な人口ボーナスによる賃貸需要を期待することが可能となっています。不動産価格が安価で利回りも高いため、インカムゲインを獲得しつつ、積極的にキャピタルゲインを狙っていけるのが大きな特徴です。
主流となる通貨が基軸通貨の米ドルであり、海外送金の規制も設けられていない点も、海外不動産投資においては大きなアドバンテージとなります。
ただし、土地の所有権を持てず戸建ても購入できないため投資対象がコンドミニアムに限定され、人口増加率は高いものの小国でありそもそもの人口が周辺国と比べて圧倒的に少ないため、想定どおりの需要が見込めない可能性がある点には注意が必要です。
また、東南アジア各国のなかでも後進国に分類される国であるため、不動産取引のルールや法律の整備が進んでいない点や、カントリーリスクが高めである点にも留意しておく必要があります。
タイ
タイは東南アジア各国でトップのマレーシアに次ぐ経済規模を誇り、安定した経済成長を続けている国です。
東南アジア各国のなかでも先進国化が著しい傾向が見られ、大規模な都市開発・交通網の整備・投資環境の充実が進んでいるのが特徴です。周辺国と比べて人口増加率こそ停滞していますが、日系企業も数多く進出しており東南アジア各国のなかで最も日本人移住者が多いため、安定的な不動産需要が見込めます。国民所得水準も向上しており、中間所得層の拡大による現地住民の賃貸需要も期待できるため、インカムゲインはもちろん物件価格向上によるキャピタルゲインも狙うことができます。
ただし、先進国と比べると不動産投資の情報量が少ない傾向にあり、プレビルト方式が主体であるため物件が完成しないなどのリスクもあるため注意が必要です。また、物件管理会社自体が少なく先進国ほどのサポートも期待できないため、物件管理を自分で対応しなければならない点にも留意しておく必要があります。
タイは先進国化が進んでいるがゆえに人気が高くライバルも多いですが、親日国であり海外不動産投資を行いやすいため、初心者から上級者まで幅広くおすすめできる投資対象国と言えるでしょう。
マレーシア
マレーシアは、人口増加率・経済成長率の両方が東南アジア各国でトップクラスであるという、海外不動産投資に非常に適した条件が揃っています。
人口増加率についてはカンボジア・フィリピンに次いで多く、住宅需要の増加と住宅価格上昇が期待できます。経済成長率については成長著しいだけでなく現地住民の所得水準も高いため、外国人だけでなく現地住民の賃貸ニーズを期待できるのが大きな特徴です。
それでいて周辺国よりも物件価格は安い傾向にあるため、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも狙うことができます。
ただし、エリアによっては物件の供給過剰による空室や売却困難といったリスクが生じているため注意が必要です。外国人投資家に対する最低購入価格等の規制にも目を向けておく必要があります。
ベトナム
ベトナムは社会主義国であるため以前は外国人投資家の不動産購入は認められていませんでしたが、2015年より不動産の購入が解禁されて以降、新たな市場として大きな注目を集めている国です。
東南アジア諸国のなかでもトップクラスの経済成長を見せており、不動産価格指数も右肩上がりで上昇傾向にあります。現在ではまだ周辺各国と比較しても物件購入価格が安く、高い利回りを狙えるのが大きな特徴となります。
しかし、不動産購入が全面的に認められているわけではなく、所有戸数・所有期間に制限があったり、中古物件を購入できなかったりといったさまざまな制限があるため注意が必要です。また、通貨の信用度が低く海外送金への手続きが煩雑であるといった懸念もあります。
十分なリサーチを重ねて東南アジアでの不動産投資を成功させよう
経済発展や人口増加が著しい東南アジアでの不動産投資は、市場が成熟した発展国よりも高い利回りや売却益を期待できるのが最大の魅力です。
その反面、発展国・途上国が多いため先進国よりもリスクやトラブルに見舞われる可能性は高くなります。安易な参入は厳禁ですが、十分なリサーチを重ねて慎重に投資を行えば、リスクを回避しつつ大きな利益を得ることが期待できます。
海外不動産投資に興味がある方は、ぜひ当記事を足掛かりに、東南アジア各国の市場へ目を向けてみてはいかがでしょうか？
ハローカンボジアは、カンボジアでの不動産投資のサポートを行う国内の窓口です。
カンボジアに拠点を構える日系法人と連携し、現地の日本人×カンボジア人のタッグでお客様をフォロー。我々も実際に現地の物件を所有しているオーナー・投資家でもあることから、現地の最新・リアルな情報と共にお客様の投資をサポートさせていただきます。
まずは下記お問い合わせフォームからご相談ください。
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSdWMwTO68TIQ6Svo1KvWDc8k-sx3cTHg50roHumeTc3_r-NtQ/viewform
