フィリピン不動産投資のポイントや注意点を解説！おすすめのエリアも紹介
フィリピンで不動産投資を考えている方のなかには、有益な情報を得たいと考えている方も多いでしょう。投資をする際は、事前に知識を身につけておくことが重要です。そこでこの記事では、フィリピンで不動産投資をするために重要なポイントと注意点、おすすめの地域を解説します。
フィリピン不動産投資のおすすめポイント5つ
フィリピンへの不動産投資がおすすめであるポイントは以下のとおりです。
- 経済成長による資産価値の上昇
- 観光需要による短期貸出物件への活用
- コストが低く利回りが高くなりやすい
- 英語で会話ができる
- 人口増加の可能性が高い
上記のポイントを把握していると、フィリピン不動産投資をより効果的に進めやすくなります。
経済成長による資産価値の上昇
フィリピン不動産投資のおすすめポイントとして、経済成長に伴う資産価値の上昇が期待される点です。2023年のフィリピンのGDP成長率は約6.0%で、アジアでもトップクラスの成長率を誇ります。この成長率により、都市化が進み、住宅や商業用不動産の需要が急増しています。特に、マニラやセブといった主要都市では、ビジネスや観光の需要拡大により、土地や不動産価格が上昇傾向に。経済成長とともに不動産価値が上昇しているため、投資家にとって長期的な利益が期待できます。
観光需要による短期貸出物件への活用
2023年、フィリピンを訪れた観光客数は約450万人に達しており、新型コロナウイルスの流行から観光業が回復傾向にあります。特に主要都市やリゾートエリアでの宿泊施設需要が増加しています。中でも注目すべきは民泊関連。Airbnb（エアビーアンドビー）などの短期賃貸プラットフォームを通じて、マニラやセブでは1泊あたり約50〜100ドルの収益が見込まれています。このような民泊による短期賃貸は、長期的な賃貸よりも収益性が高くなることもが多いです。
流行を後押しするように、国際イベントや観光開発が続き、フィリピン全土で観光客を呼び込む動きも活発になっており、特にASEANサミットやフィリピン・デイ・オブ・アスリートといった国際会議やスポーツイベントは都市部やリゾート地の短期貸出需要を押し上げています。
コストが低く利回りが高くなりやすい
フィリピンの不動産価格は他のアジア諸国と比較して割安で、マニラの都心部でも平均的なコンドミニアムの1平米あたりの価格は約3,000〜4,000ドルとなっています。
フィリピンの平均的なコンドミニアムの1平米あたりの価格は3,000~4,000ドル、香港は25000ドルといった平均価格と比べても、他のアジア主要都市に比べて大幅に低コストと言えます。
またフィリピンでは住宅ローン金利が5〜7%となっていることに加え、外国人投資家に対して不動産所得税や譲渡税が比較的低い傾向にあります。賃貸所得税は年間250,000ペソ（約4,400ドル）以下であれば非課税です。
このように、他の新興国に比べて諸経費・税率が比較的低く、投資家にとって資金調達コストもが抑えやすいのが特徴です。
英語で会話ができる
フィリピンでは英語が公用語の1つであり、不動産契約書や関連書類も主に英語で提供されるため、内容を正確に理解しやすいです。
不動産エージェント、弁護士、会計士など、投資に関わるプロフェッショナルの多くが英語をネイティブレベルで話すことから、細かい条件交渉や法的手続きがスムーズに進められます。
人口増加の可能性が高い
フィリピンの平均年齢は約25歳と非常に若く、労働人口の拡大が期待されます。若い世代が多いことで、今後も出生率が高い状態が続き、人口増加が続く可能性は高いです。
世界銀行の2022年のデータによると、フィリピンの合計特殊出生率は約2.5人。人口成長率は2022年時点で約1.6%と高い水準にあり、年々200万人以上が増加している計算となっています。
現在の人口は約1億1300万人で、この成長率が続けば、2030年には1億3000万人を超えると予測されます。
フィリピン不動産投資の注意点5つ
フィリピン不動産投資の注意点は以下のとおりです。
- 政治情勢が不安定
- インフラの未整備地域が多い
- 法的な不透明性
- 自然災害リスク
- 賃貸市場の競争激化
上記の注意点を把握していないと、思わぬ損失が出る可能性があります。
政治情勢が不安定
フィリピンでは政権交代や政治的な変動によって、不動産に関する法規制や税制が急に変更される可能性があります。例えば、2018年の税制改革「TRAIN法」では、不動産取引に対する課税が増加し、一部投資家にとって予想外の負担となりました。ほかにも、ミンダナオ地方では過去に反政府勢力との紛争があり、その結果、観光業や不動産投資が低迷した事例があります。
なお、フィリピンにおいて、外国人は土地を直接所有することができず、不動産物件のみを所有することになります。不透明な政治情勢によっては、このような外国人による不動産投資や土地利用に関する規制がさらに厳しくなるリスクに注意が必要です。また政治的不安定さが治安に影響し、特定の地域では不動産の需要が減少する可能性があります。
インフラの未整備地域が多い
インフラが未整備の地域では、交通網が不十分でアクセスが不便なため、不動産の需要が低く、物件の価値や賃料が上がりにくいです。電力供給が不安定な場合があり、停電が頻繁に起こる地域も存在します。実際にパラワンの一部地域では水道整備が不十分で、居住者が井戸水を使用しているケースも見られます。インフラ整備が進んでいない地域では、予定された開発プロジェクトが遅れるリスクも高いです。投資計画に影響を与えないかチェックするようにしましょう。
法的な不透明性
フィリピンでは外国人が土地を直接所有できないというルールから、土地付きの物件を購入する場合には信託契約や法人設立を通じた間接所有が必要です。不動産投資においてリスクが伴い、信託契約の正当性が将来的に法的に争われる可能性があります。
ほかにも不動産登記のプロセスが複雑で時間がかかる場合があり、特に地方では土地の所有権証書が曖昧なケースがあります。例えば、登記が不完全な物件を購入した場合、後から所有権を巡って紛争が発生する可能性に注意が必要です。
フィリピンでは土地所有権に関する歴史的な問題があり、同じ土地に対して複数の所有権を主張するケースも少なくありません。祖先から受け継がれた土地に対する相続権争いが頻発しており、投資家が法的に巻き込まれる可能性があります。
自然災害リスク
フィリピンは毎年20回以上の台風が襲来する地域であり、洪水や暴風によって不動産が損傷するリスクが高いです。例えば、2013年のスーパー台風「ハイエン」では、レイテ島やサマール島の広範囲で甚大な被害が発生し、多くの住宅が破壊されました。
また、フィリピンは「環太平洋火山帯」に位置し、地震が頻発しています。特にマニラやダバオなどの都市部でも地震リスクが存在し、大規模地震が発生すれば建物の倒壊や修繕費がかさむリスクに注意が必要です。
このように、フィリピンは自然災害リスクが高いため、災害に備えた保険費用が高額になる傾向が強いです。不動産投資ではこの追加コストを考慮しましょう。
賃貸市場の競争激化
フィリピンの都市部では新築コンドミニアムの供給が急増中です。特にマニラやセブなどでは賃貸物件の競争が激化しています。2019年にはマニラ首都圏で新たに50,000戸以上のコンドミニアムが供給され、賃料の下落が発生しました。
物件が過剰供給されると、空室率が上昇し、賃料が下がる可能性があります。特にオフィス需要の減少やテレワークの普及に伴い、賃貸オフィスや居住用物件の賃料が思うように上がらない可能性は無視できません。
フィリピン経済がインフレや金利上昇の影響を受けると、借り手の支払い能力が低下し、賃貸需要が減少することがあります。特に、借り手が住宅ローンを組んで賃貸物件を購入する場合、金利上昇がリスクとなり、賃料上昇を抑制する要因となります。
フィリピン不動産投資におすすめの地域
フィリピン不動産投資におすすめの地域は以下のとおりです。
- マニラ
- セブ
- ダバオ
- クラーク
- ボラカイ
上記の地域の特徴を把握しておくと、最適な投資をしやすいです。
マニラ
マニラ首都圏はフィリピンの経済の中心地であり、国内総生産(GDP)の約30%以上を占めています。多くの外国企業がマニラにオフィスを構えており、駐在員向けの高級住宅や賃貸物件の需要は豊富です。
Makati（マカティ）やBGC（ボニファシオ・グローバルシティ）などのエリアは駐在員の人気エリアであり、高い賃料を期待できます。2023年の時点で、BGCの高級コンドミニアムの月額賃料は2,000～3,000米ドルに達しています。
またフィリピン政府の「Build, Build, Build」プログラムにより、マニラ首都圏では大量のインフラ整備が進行中です。例えば、首都圏の交通渋滞を解消するために行われている鉄道整備や高速道路拡張は、今後の不動産価値の上昇につながると予測されています。
セブ
セブはフィリピン国内でマニラに次ぐ経済成長の中心地として発展しており、特にITとBPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）の拠点として注目されています。2022年にはセブのIT/BPO産業で30万人以上が雇用され、商業用不動産の需要が急増中です。
セブはフィリピンの主要観光地の1つでもあり、国内外からの観光客が増加しています。特にセブ国際空港のハブ化によりアクセスが向上し、2019年にはセブへの観光客数が約800万人に達しました。
観光客向けの短期賃貸物件の需要が増加し、Airbnbの利用者も年々増加しています。セブでは近年、不動産価格が着実に上昇中です。
例えば、セブの一等地であるITパークやアヤラセンター周辺のコンドミニアムの平均価格は、1平方メートルあたり150,000ペソ（約3,000ドル）を超えるまでに上昇しました。
ダバオ
ダバオはフィリピン南部の経済の中心地であり、ミンダナオ島最大の都市です。フィリピン統計庁（PSA）によると、ダバオ地域の経済成長率は2019年には8.1%と全国平均を上回る成長を記録しました。
急速な経済発展により、商業用・住宅用不動産の需要が増加しています。ダバオは、フィリピンの中でも治安が良い都市として知られており、前大統領ドゥテルテ氏の出身地です。
ドゥテルテ政権下で治安対策が強化され、犯罪率が大幅に低下したことにより、国内外の投資家にとって安心して不動産投資ができる都市となりました。
ダバオの不動産市場はまだ発展途上ですが、価格が急速に上昇しています。例えば、2022年にはダバオ市内の主要エリアでのコンドミニアムの価格が、1平方メートルあたり70,000～100,000ペソ（約1,400～2,000ドル）まで達しました。
クラーク
クラークは「クラーク経済特区（Clark Freeport Zone）」として、フィリピン政府から認定されています。この特区では税制優遇措置やビジネス支援が行われ、多くの国内外企業が進出しており、2023年にはクラーク経済特区における外資系企業の数が200社を超えました。
クラークでは政府主導のインフラ開発が進行中です。例えば、2020年にはクラーク国際空港の新ターミナルが開業し、年間の乗客数が1500万人を超えると見られています。
また、クラークとマニラを結ぶ「北ルソン高速道路（NLEx）」や「マニラ・クラーク鉄道」の建設が進められており、交通アクセスが大幅に改善される予定です。
ボラカイ
ボラカイはフィリピンのトップ観光地の1つで、美しいホワイトビーチで知られています。2019年には年間約200万人の観光客が訪れ、観光業が地域経済の中心です。観光需要の高まりにより、短期賃貸物件やリゾート型コンドミニアムの需要が増加しています。
ボラカイは2018年に環境保護のため一時的に閉鎖され、その後、清掃やインフラ整備が行われました。これにより、観光地としての魅力がさらに向上し、持続可能な観光とリゾート開発が進められています。
ボラカイのリゾート型コンドミニアムやヴィラは、高い稼働率と賃料収入が期待できます。特に、海に近い高級物件は1泊あたりの宿泊料金が数百米ドルに達することもあり、短期賃貸から高い利回りを得やすいです。
まとめ
ここまでフィリピンで不動産投資する際に重要なポイントや注意点、おすすめの地域を解説しました。フィリピンは高い経済成長率を誇る国で、将来性は高いです。早期に投資することで、より大きなリターンを狙えます。一方で不動産投資にはリスクも存在する点に注意しましょう。リスクとリターンを比較したうえで、最適な投資をするように心がけてください。
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