カンボジア不動産投資とは？投資条件や税金、リスクを解説

カンボジアは近年経済成長が著しく、不動産の需要が高まっていることから、海外の投資家のみならず、国内からも熱い注目を集めています。

しかし、海外不動産投資に興味はあっても、カンボジアについてはあまり知らず、投資に不安を抱いている方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、カンボジア不動産投資の特徴や税金、投資する際の注意点などを解説します。カンボジアでの不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

カンボジアの不動産投資が注目される理由

カンボジアの不動産投資が人気を集める理由として、主に下記の4つの点が挙げられます。

1. 不動産の価格が比較的安い

カンボジアの地価は周辺のASEAN諸国に比べて安く、人件費も安いため、都心一等地の物件でも1,000万円台から購入が可能となっています。

例えば下記のような、カンボジアの首都であるプノンペンに建てられたPrince Happiness Plaza（プリンス・ハピネス・プラザ）※プリンス不動産グループ開発　は約1,087,500円から購入可能となっています。

※その他の物件詳細/価格が気になる方はこちらのカンボジア不動産物件をご覧ください。

このように、大手ベンダーからの注目も熱く、かつ上記の通り不動産価格が比較的安いため、初めての海外不動産投資にも適した国だと言えます。

2. 平均利回りが比較的高い

カンボジアにおける不動産投資では、投資額も比較的安いことに加え、平均利回りが高いのも特徴的です。

カンボジアは他国と比べて外国人駐在員向けのコンドミニアムの供給数が少ないため、場所によっては利回りが7%を超える不動産もあります。

利回り保証を提供しているデベロッパーや不動産業者もあるため、リスクが大きいとされる新興国の不動産も安心して投資しやすくなっています。

3. 東南アジアで唯一米ドル投資に対応

不動産購入はもちろん、運用益や売却益を米ドルで享受できることもメリットの一つです。

東南アジア諸国では自国通貨建ての投資が主流ですが、カンボジアは唯一、世界の基軸通貨である米ドル投資に対応しています。現金の80％以上は米ドルが占めており、不動産の購入や家賃の受け取りも米ドル決済が一般的です。

そのため、為替レートが乱高下する心配が少なく、米ドルで安定的に外貨を稼げるようになります。

4. 非居住者でも銀行口座の開設が可能

カンボジアでは、非居住者でも銀行口座の開設や定期預金を組むことが可能です。日本よりも金利が高く、定期預金で約5%の金利がつく銀行もあるため、不動産投資を始めるときはカンボジアで銀行口座を開設して、定期預金で家賃収入を運営する方法がおすすめです。

東南アジアでは非居住者が口座開設ができない国が多いですが、カンボジアなら日本人担当者がいる銀行もあるため、安心して手続きできるでしょう。

カンボジア不動産投資の特徴

カンボジアの不動産投資で成功を収めるために、ここで基本的な特徴を把握しておきましょう。

不動産の購入方法はプレビルド方式が一般的

カンボジアの不動産は、建設着工前に物件を購入し、工事の進捗度合いに合わせて都度支払いを行うプレビルド方式が一般的です。

近年は住居用のコンドミニアムだけでなく、外国人向けのホテルや外国企業向けのオフィスなどもプレビルド方式を採用するケースが増えています。

プレビルド方式はキャピタルゲインを求める投資に適した方法ですが、工事が完了しないリスクがあります。発展途上国では、開発事業者の経営悪化などで工事が中断するケースもあり、物件に支払った頭金が戻ってこないケースもあるため注意が必要です。

所有権登記には2種類の権利書がある

カンボジア不動産の所有権登記には「ハードタイトル」と「ソフトタイトル」の2種類の権利書があります。

ハードタイトルは、国の管轄下にある登記所に正式に登記された権利であることを示すもので、日本でいう権利書に該当します。

対してソフトタイトルは、不動産の売買が行われたことを証明するものであり、不動産の所有権を証明するものではありません。そのため、ソフトタイトルの証明を所有していても、不動産の所有権を得たことにはなりません。

カンボジアで不動産投資をする際は、ハードタイトルを取得することが重要です。

専用面積とネット面積の2つの表示方法が主流

カンボジア不動産の面積表記には「グロス面積」と「ネット面積」の2種類があります。

ネット面積は、住戸内の専有部分とバルコニーなどの面積を足したもので、日本でいう専有面積に該当します。

対してグロス面積は、廊下や階段などの共用部分の面積が含まれた建物の延床面積をユニットごとに割り振ったものです。グロス面積は管理費の計算に用いられるものであり、実際の住戸面積に使用するのは不適切です。

部屋の広さを知りたいときは、ネット面積をチェックしましょう。

カンボジアの不動産は日本人でも買える？不動産投資の条件

カンボジアでは、2011年から外国人も不動産を購入できるようになりました。しかし、外国人が購入できる不動産の種類は限られています。

ここでは、不動産投資の条件について解説していきます。

外国人は土地の購入・所有ができない

カンボジアでは、東南アジアの周辺諸国と同様に外国人が土地を購入・所有することを禁じています。そのため、カンボジアで外国人が購入できるのは、アパートやコンドミニアムに限定されます。

なお、東南アジアの中で外国人が土地を購入することができる唯一の国は、現在のところマレーシアのみです。土地の所有ができないことを除けば、外国人による不動産投資の規制は比較的少ないため、東南アジアの中では投資しやすい国だと言えるでしょう。

外国人が所有できるのは集合住宅の2階以上のみ

アパートやコンドミニアムなどの集合住宅は、地下と一階部分を除いた2階以上の上層階部分について外国人の所有が認められています。

以前は集合住宅の所有が認められていませんでしたが、2010年の法改正により、非居住者の外国人でも保有が可能になっています。

外国人は建物全体の70%まで所有可能

外国人が所有できるのは建物の総占有面積の70％が上限です。そのため、不動産投資の対象は分譲購入に限られます。

カンボジアの不動産投資にかかる税金

カンボジアでは、不動産の購入・所有・売却の各取引シーンで税金がかかります。

各税金の特徴を解説します。

資産譲渡税

資産譲渡税は物件を購入する際にかかる税金です。物件の評価額、または購入額のどちらか高い方の4%に資産譲渡税がかかります。買主が負担するのが一般的ですが、転売をする際は売主が負担するケースもあります。

印紙税

不動産を取得する際に、100～2000リエル（約3〜60円）程度の印紙税がかかります。

不動産収入税

不動産収入税は、所有する不動産で家賃収入を得た場合にかかる税金です。関連する総賃貸収入の10％が毎年課税されます。

キャピタルゲイン税

キャピタルゲイン税は、不動産売却時の売却益にかかる税金です。法人は事業所得税として売却益の20%、個人に対しても20%課税されます。

カンボジアの不動産に潜むリスク

カンボジアの不動産市場は日本と異なる点が多く、リスクもあります。ここでは投資をする際に気をつけるべき3つのリスクを解説します。

所有権登記の制度が整っていない

カンボジアは1970年から1993年まで続いた内戦により、不動産所有権を含む法律関係の書類が処分された経緯があるため、所有権や登記書類のない土地が数多く存在します。

所有権登記の制度が整っておらず、土地の所有権も曖昧なケースが多いため、土地所有にかかわる法的手続きや契約には細心の注意が必要です。

物件が完成しない可能性がある

開発会社の多くはプレビルド方式によって建設資金を得ているため、販売が不調になると資金を確保できなくなり、建物の完成が遅れることがあります。最悪の場合は、物件が完成せずに、支払ったお金が戻ってこないこともあるので注意が必要です。

カンボジアでは供託制度が整っていないため、不動産取引のトラブルが起きたときに手付金が返金されません。

このようなリスクを避けるには、開発会社についての情報収集が不可欠です。資金力や過去の実績だけでなく、他の事業に手を出し過ぎていないかなども調べておくと、より安心して不動産を購入できるでしょう。

不動産投資詐欺がある

カンボジアでは、日本人を狙った不動産投資詐欺事件が発生しています。被害者の多くは不動産知識がない日本人や高齢の日本人ですが、外国人による不動産投資の増加に伴い、今後は不動産知識のある投資家をターゲットにした手の込んだ詐欺も出てくる可能性があります。

日本では考えられないような詐欺も多いので、信用できる仲介会社を選ぶことが大切です。特に利回りの良い物件は第三者の専門家に相談して事前確認をするなど、詐欺への対策をしっかり行いましょう。

カンボジアの不動産市場は成長性が高い！投資対象として魅力的

カンボジアの不動産投資は、新興国でありながら米ドル取引が可能で高金利だったりと、たくさんの魅力があります。外国資本の流入により、不動産市場は今後も成長する可能性が高いため、資産形成の投資対象としておすすめです。

税制や法律などを事前に確認し、メリットだけでなくリスクも理解した上で、カンボジア不動産の投資を検討しましょう。