海外には外国人の土地の所有や購入が制限されている国もあり、カンボジアもそのひとつです。
カンボジアでの不動産投資に興味があり、土地の所有に関する詳細や、土地を利用する方法について詳しく知りたい方もいるのではないでしょうか。
当記事では、カンボジアの不動産オーナーでも「ハロー！カンボジア」が、カンボジアの土地の所有権・土地の利用方法・土地の権利について解説しています。
カンボジアの不動産投資の土地に関する疑問を解決したい方は、ぜひ参考にして下さい。
なお、当サービス「ハロー！カンボジア」はカンボジアでの不動産投資のサポートを行う国内の窓口です。我々も実際に現地の物件を所有しているオーナー・投資家でもあることから、現地の最新・リアルな情報と共にお客様の投資をサポートさせていただきます。詳しい内容については、下記お問い合わせフォームからご相談ください。
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カンボジアでの土地所有権について
海外不動産投資を行うのであれば、土地・建物の権利関係について理解しておく必要があります。
ここでは、カンボジアの土地所有権の実情について解説します。
土地所有が可能なのはカンボジア国籍を有する自然人及び法人のみ
カンボジアでは、憲法によりカンボジア国籍を有する自然人及び法人のみにしか土地所有が認められていません。
自然人・法人に関わらず、外国人は土地の所有権を認められていないため、現地に土地を所有することは禁止されています。
・憲法第44条
「カンボジア法人とカンボジア国籍の市民のみが土地を所有する権利を有する」
また、2001年に制定された土地法においては、第8条において不正に土地を取得した外国人は処罰される旨が定められています。
・2001年土地法（第8条）
「カンボジアにおいてはカンボジア国籍の自然人または法人のみが土地を所有する権利を有し、土地所有者となるために国籍を偽称した外国人は罰せられる」
参考：国土交通省「海外建設・不動産市場データベース」
カンボジア国籍のパートナーと現地法人を共同設立すれば所有可能
カンボジアでは外国人・外国企業の土地の所有が認められていませんが、カンボジア国籍のパートナーとカンボジア国籍を有する現地法人を共同設立すれば、土地の所有が可能となります。
カンボジア国籍を有する法人とは、下記の条件を満たす法人のことです。
- カンボジアにおいて登記された法人
- カンボジア国籍を有する自然人及び法人が持ち分の51％以上を保有している
つまり、現地パートナーと共同で法人を設立して上記条件を満たせば不動産所有権を有することが可能となり、土地の所有ができるということです。
ただし、信頼できるパートナーを見つける必要があり、現地パートナーに法人の主権を委ねることとなるため、現実的には容易ではない方法となります。
政府非公認で土地を所有する事例もある
カンボジアの実情として、官公庁にまで賄賂が横行しており、賄賂の有無でさまざまな申請の許可・不許可が決定されたり、不正が見逃されたりするケースが多発しています。
これらの事情から、外国人が政府非公認のまま土地を所有する事例もあり、イリーガルな方法で土地を所有することは不可能ではありません。
しかし、上述の通り法的に問題がありリスクも非常に高いため、この方法で土地を所有するのは厳禁です。「外国人でも土地を所有できる」といった話をもちかけられても、絶対に乗らないようにしましょう。
カンボジアで土地を利用する方法
カンボジアでは、外国人・外国企業は原則土地の所有が認められていないことがわかりました。では、外国人や外国企業などのような方法でカンボジアの土地を利用すればよいのでしょうか。ここでは、その具体的な方法を解説します。
区分所有権を取得する
カンボジアでは、アパート・コンドミニアム等の集合住宅については区分所有権が認められており、日本の区分所有権と同様に共同所有の建物の専有部分を所有することができます。
条件付きで外国人・外国企業に対しても不動産の区分所有権が認められているため、条件を満たして一定の手続きを踏めば、区分所有権を取得して不動産を持つことが可能です。
外国人が区分所有権を取得する条件は、下記の通りです。
- 2010年以降に建設された建物である
- 外国人への発行は建物の延床面積の70％まで
- 1階または地下のユニットに関しては外国人は所有できない
延床面積はコンドミニアムの区分所有権を有する全ての外国人・外国企業の合算として計算されるため、他の外国人・外国企業との兼ね合いに注意する必要があります。
不動産を購入する
区分所有権が認められたアパート・コンドミニアムであれば、外国人・外国企業であっても購入することが可能です。購入した不動産は、購入後に賃貸・転売を行うことも可能となっています。
購入したアパート・コンドミニアムを不動産投資目的で利用しても問題ないということであるため、他国への海外不動産投資と同じく、カンボジアにおいてもインカムゲイン・キャピタルゲインを狙った不動産投資を行うことができます。
なお、カンボジアでの不動産投資に興味がある方は、カンボジアの不動産に特化したビジネスを展開している「Hello!CAMBODIA」へご相談下さい。
カンボジアの不動産事情に詳しい現地法人パートナーを持ち、優良物件も多数取り揃えているため、不安や疑問を払拭しつつ納得のできる提案を行うことが可能です。
カンボジアの物件の詳細についてはこちらをご覧ください。
不動産を賃借する
不動産を購入する以外にも、カンボジアで不動産所有権を有する人や企業から土地を賃貸借すれば、外国人・外国企業もカンボジア国内の土地を利用することが可能となります。
カンボジアにおける賃借権には、下記の2種類があります。
長期賃借権（永借権）・・・期間を15年以上50年以下とする賃借権。賃貸人の承諾を得ずとも、転貸・譲渡・担保権設定が可能。主に工場・プラントなどの大規模案件に用いられる。
短期賃借権・・・期間を15年未満とする賃借権。転貸・譲渡には賃貸人の承諾を得る必要がある。主に事務所・店舗の利用に用いられる。
短期賃借権と長期賃借権では第三者対抗要件が異なり、前者は占有を行う必要があり、後者は物件として扱われるため登記が必要となります。
契約を行う際には、どちらの場合においても維持管理費や税金等のコスト負担・契約期間・紛争時の解決機関について慎重に検討しておく必要があります。
カンボジアで土地の権利を証明する書類
カンボジアの土地に関しては、権利関係が複雑であるため証明書による権利主張が重要となります。ここでは、カンボジアの土地の権利を証明する書類について解説します。
ハードタイトル
ハードタイトルとは、カンボジアの土地管理および計画事務所が提供する土地所有権の証明書です。書類には、国土省と地籍局により全国レベルで認定された詳細情報も含まれています。
ハードタイトルに記載されている権利は、国土整備・都市化・建設省の管轄下にある登記所に正式に登記されていることを示しており、現在のカンボジアの財産所有権のなかでは最上級に安全な権利とされています。
ハードタイトルとソフトタイトルでは、前者が優位となり、また外国人はカンボジア憲法によりハードタイトルの取得は禁止されています。
ソフトタイトル
ソフトタイトルとは、不動産取引の事実を証明する書類です。地方自治体が申請者の物件の専有を証明した書類、売買当事者の占有権譲渡契約書を認証した書類など、さまざまな種類があります。
カンボジアの不動産所有者の85％以上はソフトタイトルで所有権を登録していると言われており、実質的に土地の権利を証明する書類で最も多く発行されている書類となります。また、有効な法的所有権文書としてみなされています。
しかし、ソフトタイトルはいずれも地方自治体レベルで登録されている書類であり、全国レベルでは登録されておらず、正式に登記所に登記された所有権を証明する書類ではない点に注意が必要です。
ソフトタイトルとハードタイトルでは後者が優位となり、また外国人はソフトタイトルの所有が禁止されています。
ストラタタイトル
ストラタタイトルとは、カンボジアで共同所有の建物の専有部分を完全に所有できるように導入されたタイトルです。
主にコンドミニアムの販売の際に、区分所有権を証明するための証明書となっており、カンボジア国民だけでなく外国人も利用することが可能です。また、ハードタイトルと同様に、全国レベルで登録されている権利となります。
外国人のストラタタイトルの発行には、上述の区分所有権の項目で解説した通り、一定の条件を満たす必要があります。
カンボジアでは、外国人はハードタイトル・ソフトタイトルを所有できず、投資対象はコンドミニアムに限定されるため、近年ではストラタタイトルの発行が急激に増加しつつあります。
LMAPタイトル
LMAP（Land Management and Administration Project）タイトルとは、土地所有の安全性を向上させるために、2002年から新たに導入されたタイトル管理システムのことです。従来のハードタイトルにGPS情報を追加して不動産の境界を明確に定義しているのが特徴で、土地をめぐる紛争を回避することを目的としています。
LMAPタイトルはハードタイトルと同様に全国レベルで登録されている権利となり、その違いはGPSによる位置情報の有無となります。ハードタイトルの上位版の権利と考えれば分かりやすいでしょう。ハードタイトルと同様に、外国人が所有することは許可されていません。
LMAPタイトルは、今後ハードタイトルに変わってカンボジアの主流となると予想されています。
まとめ
カンボジアでの外国人の土地所有について解説してきましたがいかがでしたか。カンボジアでは外国人・外国企業の土地の所有は認められていませんが、区分所有権の取得による不動産の購入や賃貸といった方法で土地を利用することは可能です。
このような方法を駆使することで、インカムゲイン・キャピタルゲインの両方を狙った不動産投資を行うことができます。ただし、土地・不動産に関しては権利関係が複雑であるため、不要なトラブルを回避するためにも証明書による権利主張が重要です。
ハローカンボジアでは、カンボジアの土地事情の不安や疑問を解消しつつ、最適な不動産投資の提案を行うことが可能です。カンボジアでの不動産投資に興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。
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