近年のベトナム経済は世界的に注目を集めるほど急成長しており、不動産市場の拡大や不動産価格の上昇が期待できることから、東南アジアにおける有力な投資先として高く評価されています。
当記事では、ベトナムの不動産投資の現状・展望から、メリット・デメリット、現地で不動産投資を行う方法・手順まで幅広く解説しています。ベトナムでの不動産投資に興味を持っている方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
なお、成長著しい東南アジアの新興国で不動産投資に取り組んでみたい方は、カンボジアの不動産市場も非常におすすめです。ご興味のある方は、現地事情に精通した不動産エージェント「Hello!CAMBODIA」まで、お気軽にお問い合わせ下さい。
ベトナムの概要
ベトナムは、インドシナ半島東部に位置する東南アジアの国です。首都はハノイ、国土面積は約33万㎢。南北に細長く広がる国土と、山岳地帯と肥沃なデルタ地帯を有するのが特徴です。
高温多雨な気候で平均気温は24～27℃。北部が亜熱帯性気候、南部は熱帯モンスーン気候と2つの気候が混在するため、北部と南部で季節の移り方に大きな違いがあります。
人口は東南アジア2位の約9,800万人の多民族国家で、人口の約85％以上はベト族（キン族）が占めており、残りは少数民族という構成。公用語はベトナム語で仏教徒が多くを占めますが、一部カトリックも存在しています。文化には歴史・伝統があり、特に民族衣装や食文化は世界的に広く知られています。
経済は近年急成長しており、GDPも順調に増加。主要産業は農林水産業・鉱工業・サービス業で、近年では外資系企業の誘致にも力を入れています。通貨はベトナムドン（VND）です。
政治に関しては社会主義共和制の一党制を採用しており、共産党が指導者的な役割を担っています。世界貿易機関（WTO）・東南アジア諸国連合（ASEAN）にも加盟しており、近年では政治・系税においても国際化が進んできています。
ベトナムの不動産投資事情
ベトナムで不動産投資を行うのであれば、不動産投資を取り巻く現地の事情について知っておく必要があります。下記に解説していますので、参考にして下さい。
経済・不動産市場の動向
ベトナムは近年経済成長が目覚ましく、GDPは平均6～7％という高い水準で推移しており、ASEAN諸国のなかでも特に注目を集めている国です。
人口は1億人を超え労働人口を担う若年層が多くを占めているため、都市部への人口集中が進み、商業用物件・住宅用物件のいずれも需要が高まっています。
政府も企業誘致や外国資本の流入に積極的な姿勢を見せており、都市開発や不動産市場の成長を強く後押ししています。インフラも急速に発展しており、都市部の魅力や生活利便性が向上していることも、不動産市場の成長に大きく貢献しています。また観光産業も盛んであるため、都市部以外でも観光地周辺やリゾート地周辺の不動産需要が増加しており、開発プロジェクトも多数進行中です。
このようにベトナムは経済成長の恩恵を受け、不動産市場も活況を見せています。しかし急速な需要増加と価格の上昇はバブル化のリスクも孕んでいるため、過剰な期待は禁物となります。また都市部と地方では不動産の相場・リターン・需要に温度差があるため、違いを把握しておくことも重要です。
出典：CEIC「ベトナム実質GDP成長率」、PopulationPyramid.net「Viet Nam 2022」
法律・制度面
ベトナムの不動産投資は外国人に対してさまざまな法律や制度上の制限があります。特に注意すべき点を下記に解説します。
土地の所有権と使用権の違い・・・ベトナムでは外国人も不動産に関する所有権・使用権は取得できますが、土地に関しては所有できないため土地使用権を取得して土地を利用する必要があります。所有できるのは建物のみとなるため、権利関係を明確に理解しておく必要があります。
物件の購入・売却に関する制限・・・外国人はベトナム政府の認可が下りた新築物件であれば購入可能です。購入した物件は外国人・ベトナム人に売却することが可能です。しかし、中古物件に関しては現に外国人が保有する中古物件のみに制限されています。
所有割合の制限・・・外国人が所有できる集合住宅の戸数割合は同一住宅区で10％まで、同一建物内で30％までに制限されています。全体に対する制限であるため、他の外国人投資家の動向も確認する必要があります。
所有期間の制限・・・外国人の物件の所有権は基本的に50年間で、政府の許可が与えられた場合のみ延長が可能です。長期運用時や売却時に影響してくるため注意が必要です。
登記・契約・・・外国人が不動産を購入する際には、公証人を通じて契約の締結と登記の完了を行う必要があります。手続きは煩雑で時間と手間がかかる点に注意しておく必要があります。
不動産投資で人気のエリア
ベトナムの不動産投資では、ホーチミン・ハノイ・ダナンの3つのエリアが人気を集めています。
ホーチミン・・・ベトナム最大の経済都市で、外国人駐在員や富裕層向けの投資物件も多く見られるエリア。中心地にはオフィスビルや高級マンションが立ち並び、周辺にはファミリー向けの住宅が多く見られます。高い需要と多様な投資先が魅力の、ベトナム不動産投資で最もホットなエリアです。
ハノイ・・・ベトナムの首都で政治と文化の中心地。バーディン区は日本大使館や日系企業のオフィスが集積。コウザイ区は大学やショッピングセンターが多数。ナムチュリム区は大型コンドミニアム建設が進む高級住宅街。オフィスビルや商業施設への投資需要が高く、住宅需要も増加している注目のエリアです。
ダナン・・・ベトナム中部に位置する世界的に有名な観光都市です。ビーチ周辺はリゾートホテルやリゾートマンションなどの投資需要が高まっており、中心部は居住・商業向け物件が増加。近代都市化が進んでおり、投資先として注目を集めています。
今後の展望・将来性
ベトナムの不動産市場は、経済成長・人口増加・都市開発といった要因により、今後も成長し続けることが予想されています。観光産業の成長・リゾート需要の増加・インフラの充実といった要因も、今後の不動産市場の成長を後押しする要因です。
また政府は現在外貨規制の緩和を進めており、外国人投資家が参入しやすい環境も整備されつつあるため、外資系企業の開発案件の増加や投資家の新規参入による市場の成長が期待されています。
政府はスマートシティプロジェクトやデジタル化にも注力しており、都市の快適性や利便性向上による不動産価値の向上も見込めます。ASEAN諸国との連携強化などグローバル化が進んでいることも、不動産市場の成長に繋がるでしょう。
実際にベトナムの不動産投資では賃貸相場が年々上昇しており、不動産価格も上昇傾向にあります。ベトナム市場は、将来的な収益が十分に期待できる市場と言えるでしょう。
出典：savills「Office Real Estate in Viet Nam」、株式会社第一生命「対内直接投資流入額の推移」
ベトナムで不動産投資を行うメリット
ベトナムの不動産投資は多くの海外投資家から注目を集めていますが、その理由はさまざまなメリットがあるためです。下記に主なメリットを解説していますので、参考にして下さい。
経済成長率が高く将来性が期待できる
ベトナムは年間6～7％という高い経済成長率を維持しており、不動産市場もその恩恵を大きく受けて盛況を極めている国です。急速な都市化、産業の発展・多様化に伴い、商業物件・住宅物件いずれも需要が増加しており、物件数の増加や物件価格の上昇が見込まれています。投資対象も豊富で、予算や目的に合わせた不動産投資を行うことが可能です。
また、ベトナムは若年層が多く労働人口が安定して増加しつつあることも、不動産物件の購買層拡大と持続的な需要を後押ししています。このようにベトナムは不動産投資の将来性に期待できる要素が多く、投資家にとって収益性を支える材料が揃っていることがメリットです。
高い収益性が期待できる
ベトナムは物件価格が比較的低い水準にあるため不動産投資の初期投資を抑えやすく、経済成長の加速の恩恵により不動産価値の上昇が期待されているため、キャピタルゲインによる収益を狙うことができます。
また他の東南アジア諸国と比較してもインカムゲインの利回りが3～5％と非常に高く、市場の成長も長期的に続くと予想されるため、賃貸収入を主体とした不動産投資にも適しています。高い利回りと安定した収益により、投資回収期間を短縮することも可能です。
日本と比べて税金も大幅に安価であるため、表面利回りと実質利回りの差が小さくなる点も、収益性に有利に働きます。
キャピタルゲイン・インカムゲインいずれにおいても高い収益性が期待できるのは、不動産投資家にとって大きなメリットと言えるでしょう。
外国人投資家にもチャンスが多い
ベトナムでは一定の条件下で外国人投資家も不動産の購入が可能となり、商業用・住宅用・観光用など、さまざまな物件へ投資することができます。新築だけでなく中古物件も所有することが可能であり、購入した物件は賃貸や転売も自由に行うことが可能です。
外国人の不動産投資に関しては現在も規制緩和が進められており、法律の透明性向上や手続きの簡略化にも取り組んでいるため、今後はさらに投資環境が整備されていくことが期待できるでしょう。持続可能性の高い投資環境や開発プロジェクトも多数存在しています。
ベトナムの不動産市場は流動性が高く、規制緩和からさほど期間も経過していないため、外国人投資家にも多くのチャンスが残されていると考えられます。現在の状況は参入を検討している投資家にとってメリットが多いと言えるでしょう。
ただし、将来的に多くの投資家が参入してくることで、競争が激化する可能性も考えられます。
ベトナムで不動産投資を行うデメリット
ベトナムでの不動産投資は、新興国であるがゆえにさまざまなデメリットがあります。先進国と同じように考えていると思わぬリスクを招く恐れがあるため、事前に把握しておきましょう。
法律面・制度面・税制面でのリスクがある
ベトナムでの不動産投資は、法律・制度・税制の面でさまざまなリスクがあることがデメリットです。まず、土地の所有権は国家に帰属するため、物件を購入した場合でもあくまで土地の使用権を得るのみとなり、加えて規制や制限が多い点が挙げられます。
所有できる物件もほぼコンドミニアムのみとなり、賃貸での運用は個人に限定されるなど、投資家としては不自由を感じる場面が多くなる可能性があります。
不動産投資に係る法律や契約の透明性が低く、権利が曖昧な場合や執行が徹底されない場合があるため、トラブルや詐欺が発生しやすいのもリスクです。登記手続きや煩雑で時間や手間がかかるなど、制度面においても懸念があります。現地に詳しいパートナーのサポートは必須と言えるでしょう。
税制面においては、不動産取得税・維持税・譲渡税・キャピタルゲイン税など課税対象が複数に渡ることや、社会主義国であるため税率が突然変更されることがリスクです。日本在住の投資家に対しては二重課税のリスクもあるため、租税条約に基づく煩雑な手続きが必要となり、適切な対策が必要となります。
物件の維持・管理が難しい
不動産投資は物件を購入して終わりではなく、長期的に維持管理を行う必要があります。しかし、ベトナムは物件の維持・管理についてさまざまな課題があるのがデメリットです。
まず、不動産管理サービスが先進国のように整備されておらず、物件価値の維持に対する意識が低いため、標準的なメンテナンスの質の低さ、対応の遅さ・頻度の低さが懸念されます。英語対応も十分でないため、コミュニケーションの齟齬や報告の遅延が発生しやすいという懸念もあります。信頼できる管理会社を選ぶのが重要となりますが、情報が限られているため選定が難しいのが実情です。
また外国人は所有権が持てず使用権で物件を管理するため、権限が制限されて契約に基づいた管理が難しいケースも多くあります。現地特有の高温多湿な気候が建物の劣化を早め、台風や洪水によるリスクがあることも、物件の維持・管理を難しくしている要因です。
物件の維持管理が行き届かないと不動産価値の低下・稼働率の低下・家賃滞納などさまざまな問題を招き、時間がかかると被害の範囲や損失額も拡大します。ベトナムの不動産投資においては、いかに現地特有の物件維持管理の課題に対処するかが鍵であると言えるでしょう。
カントリーリスクがある
ベトナムは新興国であるがゆえに、さまざまなカントリーリスクが懸念されるのもデメリットです。
まず、ベトナムの基軸通貨であるベトナムドン（VND）は国際的な地位が低く変動も大きいため、為替リスクやインフレリスクが高いという懸念があります。海外送金に関しても規制が厳しくハードルが高いため、利益を現地でしか享受できないという難点があります。
また主な産業が観光や輸出に依存しているため、世界経済の影響を受けやすいというリスクもあります。さらに、社会主義国であるため政策変更や規制が頻繁に行われ、現行の法律や制度の有効性が継続するとは限らない点にも注意が必要です。
自然災害に関しては火山の噴火や地震の心配はほぼありませんが、特定地域では台風・洪水が発生しているため、物件の耐久性や災害対策には十分に注意を払う必要があります。
ベトナムで不動産投資を行う方法・手順
ここでは、ベトナムの現地事情を踏まえたうえで、不動産投資を行う方法・手順を解説しています。現地での不動産投資を行おうと考えている方は、参考にして下さい。
事前準備と市場調査
現地特有の懸念点が多いベトナムの不動産投資で成功するには、事前準備と市場調査を徹底的に行うことがポイントです。まずは不動産ポータルサイト・不動産情報サイト・SNS・ブログなどのあらゆるチャネルを駆使して徹底的なリサーチを行い、生活利便性・人口動態・経済状況・インフラの充実度・治安など必要十分な情報を集めましょう。
不動産業者が提供する情報を確認するだけでなく、現地のリアルな情報を得るため、SNS・ブログ・口コミを活用するのも効果的です。多角的な情報を得て、物件の相場の把握や投資対象物件の選定を行いましょう。
また、不動産投資のパートナーとなる仲介業者や専門家の選定も重要です。信頼できる業者を選べるように、実績や評判を確認しておきましょう。法制度や税制についても下調べしておくと、各パートナーとの交渉やコミュニケーションもスムーズに行うことができるためおすすめです。
不動産エージェントを選定
ベトナムの不動産投資では、現地特有の商習慣・法制度・言語の壁がハードルとなるため、交渉・手続き・契約を代行してくれるエージェントの存在は非常に重要です。不動産投資の成否にも大きく影響するため、実績数・評判を考慮して、質の高いサービスを提供する信頼できるエージェントを選びましょう。極端な話、物件選びよりもエージェント選びの方が重要度が高いとも言えます。
特に言語の壁はリスクになりやすいため、日系企業や日本語対応のエージェントを選ぶのがおすすめです。サポート費用は高めですが、文化的な違いも理解しており、円滑なコミュニケーションを図ることができます。
事前に自身でも地域や物件についてリサーチを行っておけば、エージェントに具体的な要望を伝えやすくなり、スムーズに計画を進めることができるためおすすめです。
銀行口座開設・資金計画作成
ベトナムで不動産投資を行う場合は、物件購入時の支払い・賃料の受け取り・売却代金の受け取りなどを全てベトナムの銀行口座で行う必要があるため、原則として現地で銀行口座を開設する必要があります。
日本の銀行口座からお金の支払いや受け取りを行うことも不可能ではありませんが、金額が大きくなるとマネーロンダリングや脱税などの疑いがかかるリスクがあるため推奨されません。不要なトラブルを防ぐためにも、不動産に関する入出金はベトナムの銀行口座に一本化しておくのが良いでしょう。
銀行口座は居住者・非居住者問わずパスポートを用意して申請書を記入するだけで開設できます。スムーズに不動産取引をスタートするためにも、銀行口座開設と予算の入金は早めに行っておきましょう。現地で融資を利用することも可能ですが、外国人個人に対する融資には消極的で金利も高いためおすすめはできません。
続いて、物件価格・登記費用・税金・維持管理費用を含めたトータルでの資金計画を立てておくことも重要です。イレギュラー発生を考慮して、各種コストはネガティブに見積もっておくのがコツです。
物件の選定・購入手続
不動産エージェントのアドバイスも参考にしながら、事前リサーチで目星を付けておいた物件を絞り込んでいきます。購入物件を決定したら、必ず現地視察を行い、物件の現状や周辺環境などの資料からは得られない部分まで細かく確認しておきましょう。
問題が無ければ、エージェントのサポートを受けながら物件オーナーとの交渉を進めます。契約書はベトナム語で作成されるため、エージェントに翻訳を依頼するか、自身でも翻訳サービス等を活用するなどして、必ず内容の確認を行ってから契約を締結することが重要です。
契約の締結後はデポジット（契約金）として売買価格の一部を支払い、その後残金を支払って所有権移転手続きを行います。支払いが完了したら、登記不動産登記手続きを行い、土地使用権証を取得します。
各種手続きが非常に煩雑であるため、エージェントや専門家のサポートを積極的に活用しながら進めましょう。
物件の維持・管理
不動産投資においては、物件の状態を良好に保つために物件の維持・管理に取り組むことが重要です。管理の行き届いた物件であれば、資産価値が維持され、安定した賃貸収入を確保しやすくなります。
また物件の所有者には点検や修理が義務付けられることもあり、管理義務を怠ると罰則が科される場合もあります。
ベトナムにおいては日本とは異なる対応が求められるため、プロパティマネジメントサービス（物件管理会社）を利用して、物件の清掃・ゴミ回収・修理・設備メンテナンス・警備などを委任しましょう。賃貸物件として運用する場合は、入居者募集や賃料徴収を依頼するのが一般的となっています。
資産価値の維持・収益の安定・法令順守の観点からも、物件の維持管理には徹底的に注力するようにしましょう。また、収益が発生した場合には課税処理が必要となります。現地の方法で申告手続きを行う必要があるため、現地事情や法律に精通した税務専門家のサポートを利用するのがおすすめです。
信頼できる情報源とパートナーを確保して成長市場を攻略しよう！
ベトナムの不動産市場は経済成長に伴い活況をみせており、高い収益性と将来性が期待できる魅力的な市場です。しかし、新興国特有の法律・税制・運用管理の面で懸念があるため、十分に情報を集めることや、信頼できるパートナーとの連携が必須となります。
長期的視点を持ち、現地事情を適確に把握して堅実なプランを策定することが、ベトナム市場で成功するためのポイントとなるでしょう。ベトナムで不動産投資に取り組む方は、ぜひ当記事を足がかりに、まずは情報収集からスタートしてみてはいかがでしょうか。
東南アジアの新興国市場に注目している方は、同じく有力市場として注目されているカンボジアでの不動産投資もおすすめです。現地に特化した不動産エージェント「Hello!CAMBODIA」は、優良物件のご案内から運用開始後のサポートまで充実したサービスを提供していますので、興味のある方はお気軽にお問い合わせ下さい。
