海外不動産投資におけるリスク一覧｜オーナーが最小限に抑えるポイントを解説
当サービス「ハローカンボジア」は、カンボジアでの不動産投資のサポートを行う国内の窓口です。そして我々自身、実際に現地の物件を所有しているオーナー・投資家でもあります。
確かに、海外不動産投資では国によっては不動産価格が上昇しているケースがあるほか、国内よりも大きな家賃収入が期待できるなど、収益面のみならず、多くのメリットがあります。
一方で、日本と海外の違いや為替リスクなど、リスクが存在するのも事実です。
そこで本記事では、海外不動産投資リスク、不動産会社選びのポイントなどについて解説します。海外不動産投資に興味を持っている方はぜひ参考にしてください。
海外不動産投資のリスク一覧
それでは冒頭から、海外不動産投資における下記のリスクについて、解説します。
- 為替変動による物件価格が下がるリスク
- カントリーリスク
- ルール・制度によって投資額が0になるリスク
- 融資がおりず、自己資金が減るリスク
- エージェント選びに失敗し、物件価値が下がるリスク
- ずさんな物件管理によって入居率が悪くなるリスク
なお、海外不動産における具体的なメリットについては下記の記事を参考にしてください。
為替変動による物件価格が下がるリスク
海外不動産投資は、常に為替変動によるリスクと隣り合わせの状態になります。
これは、外貨で取引したもの（外貨で不動産を購入・売却）を日本円に替えるケースがあるためです。
特にキャピタルゲインを狙うような場合は、金額感に大きな差が出ます。例えば、円安であれば外貨から円にすることでより大きな利益を得られるものの、円高となった場合、外貨から円に替えることによって為替差損となります。
もちろん、外貨のまま所有しておくことも可能ですが、その際にも為替変動のリスクはあります。このように、海外不動産では外貨による影響やリスクは少なくないことを念頭に置いておく必要があります。
カントリーリスク
カントリーリスクとは、政情不安や為替リスクなどによって投資した資産の価値が下落することです。戦争や内紛、災害などによって、経済成長率も下がり、結果的に不動産の価値も下がっていく…といったリスクのことを指します。
また内政の他にも、その国の外政にも注目しておく必要があります。
例えば、A国という新興国に対して、B国が積極的な投資を行い、投資物件を多く建設していたとします。しかしB国は経済が落ち込み始め、A国への建設を急遽中止することを発表。A国の経済自体に影響はさほど無かったものの、A国の建設中止となった物件の取り扱いなども含めて、不動産市場が伸び悩み始める…。といったケースも考えられます。
新興国の場合、多くの国が積極的に投資していることに加え、都度ルールが変わるため、現地の最新情報や政治事情にも注視しておくことが重要です。
ルール・制度によって投資額が0になるリスク
当然のことながら、日本と海外の不動産購入のルールや制度は異なります。
特に海外でのルールとしてよく知られており、かつリスクとなりうるのがプレビルド方式です。プレビルド方式とは、工事を始める前、もしくは工事中の段階で物件を購入することです。
確かに、完成前での購入になるため、購入価格が比較的安くなっている、キャピタルゲインを得やすいといったメリットがあります。しかし工事の遅れが発生するリスクがあるほか、最悪の場合は途中で工事自体が中止になることもあります。
上記で解説したような新興国においては内政・外政による影響で突然工事が中止になることも珍しくありません。もちろん、プレビルド方式の例だけでなく、税制の違いや、その国独自のルールによって、購入が決定していた物件が急遽購入できなくなった…といったケースもあります。
また細かいところでは、現地の言語を話せるかどうかで信用を図られる、書類に関しては英語ではなく現地の言葉が必要…といったこともあります。
融資がおりず、自己資金が減るリスク
不動産投資では、ローンを組んだ上で各種購入手続きなどを行うのが一般的です。しかし現在、日本国内の金融機関では、海外の不動産投資に対する融資を行っている機関はほぼありません。
ローンを組む場合は、現地の金融機関から融資を受けることが基本です。当然ながら審査も行われるため、簡単に融資を受けられるわけではありません。言語面でのハードルがあるほか、現地で収入を得ているかといった条件が設けられているケースもあるため、場合によっては国内よりも厳しい可能性もあります。
そのため、確実に海外不動産投資を行いたい場合はある程度の現金を持っておく必要があり、国によっては一括で購入する必要もあることがリスクになります。
エージェント選びに失敗し、物件価値が下がるリスク
海外で不動産投資を行う場合、エージェントと呼ばれる不動産会社のサポートを得ながら購入手続きを進めていくこととなりますが、エージェント選びに失敗することで、せっかく購入した物件そのものの価値が下がるリスクもあります。
上述した通り、カントリーリスクを始め、ルールや制度については最新の情報を仕入れておく必要があります。勧められるがままに、物件を購入したら、より良い条件の物件がすぐ隣に建設されてしまった…。このような場合、購入した物件の価格が下がってしまうリスクになりえます。
エージェントが現地にも法人を構えているか、現地の最新事情に詳しいのか、現地とのコネクションはどのくらいあるのか、といったことを精査しないまま選んでしまうと大きく損をしてしまう可能性もあるのです。
ずさんな物件管理によって入居率が悪くなるリスク
日本に住みながら海外の物件に投資をする場合、現地の管理会社に物件の管理を依頼することになります。しかし、必ずしも日本と同じクオリティで管理をしてくれるとは限りません。
管理が丁寧に行われていないにも関わらず、現地に行けないためになかなかその状態に気付かず、入居率が悪いまま…といったリスクも潜んでいます。
また物件の様子が気になるとしても、気軽に現地に行けない（渡航費がかかる）点にも注意が必要です。そして、上記のエージェント選びにも関連してくるものとして、サポート内容も見ておくことが重要です。購入後のサポートは無し、設備の購入も含め、物件の管理は全て自身で行わなければならず、入居どころか、住める状態にすらできないといったリスクもあるのです。
海外不動産投資によるリスクを減らすためにできること
投資先の国選びが重要
海外不動産投資でのリスクを少なくするため、まずは投資先の国選びが重要になります。そのため、国選びの際には下記の点は最低限チェックしておくと安心です。
- 経済成長率
- 賃料・空室率
- 利回り
- 外国人が不動産投資に参入しやすいかどうか（税制・住宅ローン）
- 治安の良さ（法整備）
まずは経済成長率でその国全体の数値を把握。賃料・空室率、利回りを把握し、実際の収益面を検討します。その後安定性の側面から、税制や住宅ローンなど、外国人が不動産投資に参入しやすいかどうか、そして法整備といった治安の良さをチェックしておきましょう。
なお、近年非常に注目が高まっているアジアにおけるおすすめの不動産投資先の国については、下記の記事をご覧ください。
良い不動産会社選び
海外不動産投資を行うにあたっては、どの不動産会社を利用するかも重要です。特に不動産会社が現地の事情に詳しいかどうかは大きなポイントとなります。
国の状況を正しく把握できていないと、物件購入後にトラブルが起こったり、十分なサポートが得られなかったりする恐れがあるため注意が必要です。
現地の事情に詳しい人材がいる、現地に支社があるなど、現地とどういったつながりがあるのかをチェックしておきましょう。
提携先の現地企業はこれまでどういった物件を扱ってきたのか、売上や評判は悪くないかといった点がわかれば、判断材料となります。
余裕を持った資金を用意しておく
本記事でも解説した通り、国によってはローンを組むことができないこともあります。場合によっては現金で一括購入しなければならないこともあるでしょう。また、融資を受けられる場合でも、物件の購入費用や税金、各種費用などを考慮すると初期段階で高額な費用が発生します。
これらを踏まえて、余裕を持った自己資金を用意しておくことがリスク低減につながります。逆に無理をしてでも物件を購入することで、いざという時の資金が足りず、購入にすら至らない場合もあります。
そのため、無理に投資を行うのではなく、余裕を持った自己資金を用意しておく、少額で投資ができる国を探しておくなども重要です。
まとめ
今回は海外不動産投資のメリットやリスクなどについて解説しました。国によっては経済成長を続けており、今後の不動産価格の上昇や住宅需要の高まりが期待できるケースがあります。そのような国で早いタイミングで投資しておけば、インカムゲイン・キャピタルゲインが期待できるでしょう。一方で、日本と海外の違いや為替の影響、物件管理の難しさなどさまざまなリスクもあります。失敗を回避するためにも、信頼できる不動産会社を選び、サポートしてもらうことが大切です。
冒頭でもお伝えした通り、ハローカンボジアは、カンボジアでの不動産投資のサポートを行う国内の窓口です。
カンボジアに拠点を構える日系法人と連携し、現地の日本人×カンボジア人のタッグでお客様をフォロー。
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