フィリピン不動産投資の詐欺手口・事例！プレビルドで騙されない対策

「プレビルド物件は詐欺が多いと聞いた」「日本から契約して騙されないか」

フィリピン不動産に興味があっても、詐欺やトラブルへの不安から一歩を踏み出せない方は多いでしょう。

フィリピンにはデベロッパーの販売許可制度をはじめ、購入者を守る法律が整っています。

一方で完成前に代金を払い始めるプレビルド物件の仕組みや、日本から現地の実態を確認しにくい事情につけ込んだ詐欺・トラブルは、日本人投資家の間でも実際に起きています。

本記事ではフィリピン不動産で詐欺が起こりやすい理由と、実際に使われる手口・事例を紹介します。日本から契約する方ができる詐欺への対策も合わせて解説しているので、ぜひ参考にしてください。

フィリピン不動産で詐欺が起こりやすい理由

フィリピン不動産の詐欺はプレビルド物件の支払いの仕組みや外国人の土地規制、日本からの確認の難しさにつけ込んで行われます。

まずはフィリピン不動産の詐欺が起こりやすい背景を3つの観点から解説します。

プレビルド物件は完成前に代金を払い始めるため

プレビルド物件とは建物が完成する前に売り出される物件のことです。購入者は着工前や工事中から少しずつお金を払っていき、完成した建物を目にするのは数年後になります。

また権利証は全額を払い終えるまで購入者に渡されません。完成までの数年間、購入者の手元には契約書と領収書しか残らないのです。

物件が実在しない、払ったお金が開発会社（デベロッパー）に届いていないといった被害に遭っても、建物も権利証もない状態では異変に気付くきっかけがありません。

完成前にお金を払い続けるプレビルド物件の仕組みが、詐欺の発覚を遅らせる原因になっているのです。

土地規制の「抜け道」の話に狙われやすいため

フィリピンでは外国人が現地の土地を所有できないため、日本人が土地付きの一戸建てを手に入れる合法的な方法はありません。

それにも関わらず土地規制を知らない日本人に向けて、「外国人でも土地付きの一戸建てが買える」「フィリピン人の名義を借りれば土地を持てる」と持ちかけるケースがあります。

しかしフィリピン人の名義を借りて土地を持つ方法はアンチ・ダミー法という法律で禁じられています。名義を貸したフィリピン人と、名義を借りて利益を得た外国人は、いずれも5〜15年の禁錮刑の対象です。

名義を借りて土地を買ってもお金を出した日本人の権利は守られず、罰則を受けるリスクまであります。フィリピン不動産の勧誘で「土地が買える」と言われた時点で、詐欺を疑いましょう。

フィリピンの土地規制の詳しい内容と、日本人が合法的に持てる不動産については、次の記事にまとめています。

関連記事：フィリピンで土地所有・購入できる？現地のリアルを不動産投資のプロが解説

日本からは物件・業者の実態を確認しにくいため

フィリピンでは国の販売許可（License to Sell）を得なければ、開発会社は物件を売り出せません。不動産の仲介にも国家資格が求められ、購入者を守る仕組み自体は整っています。

このような許可や資格の情報は現地政府の公式サイトで公開されているものの、全て英語で作成されています。

また建設予定地の今の様子や、開発会社・仲介業者の現地での評判は日本にいてはなかなか耳に入りません。

つまり日本にいながら開発会社や担当者の素性を一つずつ調べるには、時間と語学力の両方が求められます。

結果として担当者の話だけを頼りに、裏付けを取らないまま契約してしまう購入者が出てくるのです。

制度が整っていても、海外に住む購入者が自力で使いこなすのは簡単ではありません。だからこそフィリピン不動産では、誰から買い、誰に相談するかが重要になります。

フィリピン不動産で使われる詐欺の手口

フィリピン不動産の詐欺でよくあるのは主に次の3つの手口です。

• 代金を受け取ったまま連絡が取れなくなる
• 実在しない物件を売りつける
• 値上がりや転売の話で割高なまま契約させる

それぞれの手口で、どのようにお金を取られるのかを解説します。

代金を受け取ったまま連絡が取れなくなる

仲介業者や担当者が購入代金を受け取ったまま開発会社には送金せず、連絡を絶つ典型的な詐欺の手口です。

実在する物件を案内して信用させ、予約金や頭金を開発会社ではなく自分たちの口座に振り込ませたり、現金で預かったりするのが特徴です。受け取ったお金は開発会社に渡らないまま、連絡が途絶えてしまいます。

物件も開発会社も本物のため、パンフレットやモデルルームを見ても怪しい点は見つかりません。購入者が仲介業者の領収書を持っていても、開発会社側に入金の記録はなく、未払いの購入者として扱われてしまいます。

仲介業者に問い合わせても「手続き中です」「もう少し待ってください」と先延ばしにされ、その間にも次の支払いを求められて被害は大きくなります。開発会社から未払いによる物件没収の通知が届いて、初めて被害に気づくケースもあります。

実在しない物件を売りつける

建設の予定がない架空の物件を実在するプレビルド物件のように見せて販売する手口もあります。セミナーやSNS、知人からの紹介をきっかけに近づき、完成予想図やパンフレットを見せて購入を勧めてきます。

写真やパンフレット、完成予想図はいくらでも用意できるため、資料だけでは本物かどうか見分けがつきません。加えて完成前の物件はもともと建物がない状態で代金を払うので、建物がないこと自体は不自然に見えません。数年経っても工事が始まらず、そこで初めて騙されたと気づく購入者もいます。

本来フィリピンの大手開発会社は販売中の物件を自社の公式サイトで紹介しています。物件名で検索しても開発会社のサイトに情報が見当たらなければ、架空の物件を案内されている可能性があります。

建設を手掛ける開発会社の名前を尋ねて答えがあいまいな場合も、不動産投資詐欺ではないかと疑った方が良いでしょう。

値上がりや転売の話で割高なまま契約させる

詐欺ではないものの相場より高い価格で売りつける手口もあります。値上がりや転売で得られる利益を強調し、購入者の関心を物件価格から逸らすのが特徴です。

この手口では実際に物件の売買が成立し、購入者の名義で契約も結ばれます。価格が高いというだけでは詐欺と言い切れず、購入者自身も被害に遭ったと気付きにくくなります。

割高の物件を購入してしまうことによって、賃貸に出す・売却する際に弊害が出ます。周辺の相場に合わせた家賃では想定した利回りに届かず、買った価格のままでは売却先も見つかりにくくなるからです。

特にプレビルド物件では完成後も開発会社が同じ建物の部屋を売り続けていることがあります。転売しようとしても開発会社の販売価格と比較されてしまうため、割高に買った部屋には買い手がつきにくくなります。

フィリピン不動産で実際に起きた詐欺・トラブルの事例

ここからはフィリピン不動産で実際に起きた詐欺・トラブルの事例をもとに、特に注意したい3つのパターンを紹介します。

転売前提で契約したが資金不足で解約した

手元の資金に余裕がないまま契約し、後になって失敗・後悔するケースです。

実際に日本人投資家が経験した例では次のような流れで解約に至っています。

1. 「販売初期の値上がり直前の価格」と虚偽の説明がされ、完成前に転売して得た利益を次の支払いに回すつもりで契約
2. しかし実際には通常の販売価格で、転売しても利益が出ないことが判明
3. 加えて工事が遅れて完成時期が延び、分割払いと残金の一括払いの負担が重くなる
4. 支払いを続けられなくなって途中で解約、払い込んだお金の一部は戻らなかった

プレビルド物件は完成前に思い通りの価格で転売できるとは限りません。分割払いを始めてから日が浅いうちに解約すると、返金をまったく受けられない場合もあります。

少ない手元資金で契約できる手軽さから、予算を超える高級物件を選んでしまうと大きなトラブルの原因になってしまうのです。

またいわゆる「日本人価格」で高値掴みしてしまい、その後の投資計画に大きな影響を及ぼすケースも少なくありません。不動産会社の甘い営業トークや煽り文句には十分注意しましょう。

予定していたローンが使えず残金の一括払いを求められた

完成時に銀行ローンを使う前提でプレビルド物件を買い、残金を払えなくなるケースもあります。

工事中に払うのは代金の一部で、残りのまとまった金額は建物の完成時に一度に請求されるためです。

実際にあった事例は次のような流れです。

1. 頭金を工事期間中に分割で払い、残金は完成時に銀行ローンで払う計画で契約した
2. しかしローンを扱う銀行の案内が届いたのは、残金の支払い期限の直前だった
3. 銀行の審査が、支払い期限までに終わらなかった
4. 開発会社は支払い期限を延ばさず、遅れればペナルティがかかり、大幅に遅れれば物件の没収もあり得ると伝えられた

結果として購入者はローンで払うはずだった残金を自分で用意しなければならなくなるのです。

海外不動産投資のためのローンの審査がいつ終わるか、融資を受けられるかどうかは、購入者だけでは決められません。

残金の支払いでローンを使う予定でも、万が一審査が間に合わなかった場合にどう払うかまで契約前に決めておくと安心です。

予約金を払ったが契約書が出されず担当者と連絡が途絶えた

予約金を受け取りながら、営業担当者が約束した売買契約書（Contract to Sell）を出さなかった事例もあります。

フィリピンの最高裁は2026年2月、ある開発会社に購入者への返金を命じる判決を出しています。

購入者は予約金2万ペソに加えて11万ペソ（約5万円+約27万円）を支払ったものの、1年以上経っても契約書は出されず、担当者とも連絡が取れなくなっていました。

フィリピン最高裁は開発会社に13万ペソの返金と、損害賠償金26万ペソ（約64万円）の支払いを命じています。

購入者の訴えは最終的に認められたものの、当初の支払いから判決までに15年以上かかっています。

現地の事情に詳しいフィリピン国内の購入者でさえ、悪意ある業者に騙されると払ったお金を取り戻すまでに長い時間を要することになったのです。

日本から契約する場合にも、予約金を払った後には売買契約書を確実に受け取ること、受け取らないまま次の支払いに進まないことを徹底するようにしてください。

フィリピン不動産のプレビルド詐欺に遭わないための対策

日本からフィリピン不動産を購入する方がプレビルド詐欺やトラブルを防ぐための対策は次の5つです。

• 購入前にフィリピンの不動産事情を徹底調査する
• 物件や建設予定地を現地で確認する
• 現地に拠点があり実績豊富な不動産会社に相談する
• 「値上がり確実」「すぐ転売できる」といった甘い話を鵜呑みにしない
• 契約を急かされてもその場でお金を払わない

それぞれ具体的な対処法を含めて紹介します。

購入前にフィリピンの不動産事情を徹底調査する

詐欺の手口に気づくためにはフィリピン独自の不動産取引ルールを購入前に知っておく必要があります。

特に次の3点を知っておくと、「土地付きの一戸建てが買える」「代金は担当者の口座に振り込んでほしい」といった詐欺の手口に騙されにくくなります。

• 外国人は土地付きの一戸建てを持てない
• 完成前の物件は分割で払い進め、全額を払い終えてから名義が移る
• お金を振り込む相手は、仲介業者ではなく開発会社

物件価格も1社の説明だけで判断せず、同じエリアの物件を複数の不動産会社や開発会社の公式サイトで比較して相場を掴みましょう。

詳しくない分野の投資ほど、勧誘する側の説明を鵜呑みにして判断してしまいがちなので要注意です。

プレビルド物件を予約してから名義変更を終えるまでの手順を知りたい方は、次の記事も参考にしてください。

関連記事：フィリピン不動産の購入の流れ｜日本人がコンドミニアムを買う手順と注意点

物件や建設予定地を現地で確認する

架空のプロジェクトを見抜くにはパンフレットを眺めるより建設予定地を訪れるほうが確実です。

現地では街の雰囲気や利便性より先に、次の点をチェックしましょう。

• 聞いていた住所に、本当に建設予定地があるか
• 工事の進み具合が、担当者から聞いた話と食い違っていないか
• 現場の看板や販売事務所に書かれた開発会社名が、契約書の売主と同じか
• 最寄り駅や商業施設までの距離が、案内された数字どおりか

現地まで行けない場合は、不動産会社に現場の写真や動画を撮ってきてもらう方法があります。撮影日の入った写真・動画を受け取れば、過去の画像を使い回していないか判別する目安になります。

現地に拠点があり実績豊富な不動産会社に相談する

フィリピン不動産の詐欺を避ける上で、信頼できる不動産会社選びは欠かせません。

現地に支店や事務所を持つ会社なら、建設予定地の状況や開発会社の評判を、現地のスタッフに調べてもらえます。

一方で次のような対応が見られる会社は、詐欺やトラブルに繋がる危険性があるため注意しましょう。

• 物件を開発している会社の名前を明かさない
• 振込先として、開発会社以外の口座を指定してくる
• 開発会社との取引関係を聞いても、はっきり答えない
• 購入後の賃貸管理や手続きの相談先を示さない
• 質問への答えがあいまいで、根拠となる資料を出さない

気になる対応がある会社とはすぐに契約せず、複数の不動産会社の説明を比較してから判断しましょう。

「値上がり確実」「すぐ転売できる」といった甘い話を鵜呑みにしない

フィリピン不動産の勧誘では購入者の期待を煽る甘い話が持ち出されることがあります。

しかし将来の価格や転売がうまくいくかは誰にも約束できないため、「確実」「すぐ」と言い切る説明には注意が必要です。

特に次のようなフレーズを聞いたら営業マンの話をそのまま信じないようにしましょう。

• 「値上がり確実です」
• 「完成前にすぐ転売して利益が出ます」
• 「今なら値上がり前の特別価格で買えます」
• 「外国人でも土地付きの一戸建てが買えます」
• 「特別なコネがあるのでこの口座に振り込めば10%引きで物件を買えます」

口頭での説明がどれだけ魅力的でも、契約書に書かれていない内容は約束されていないものとして考えてください。

不動産会社の言動に少しでも気になる点があればその場で質問し、不信感を抱くことがあれば別の会社への相談も視野に入れることが大切です。

契約を急かされてもその場でお金を払わない

「今日決めないとこの部屋は埋まってしまう」「予約金だけ先に払ってほしい」と急かされても、その場ではお金を払わないようにしましょう。

契約や支払いを急がせる相手は、購入者が調べたり相談したりする前に決めさせようとしている可能性があります。一度持ち帰り、家族や別の不動産会社に相談してから判断すると安心です。

持ち帰って検討する際にはお金の振込先が正しいかも調べておきましょう。担当者や仲介業者が自分の口座に振り込ませ、そのまま姿を消す詐欺もあるためです。

振込先が正しいかどうかは日本にいても次のような観点で判断できます。

• 口座の名義が物件を開発している会社の名前になっているか
• 開発会社の公式サイトに載っている支払い方法と一致するか
• 入金後に開発会社から領収書と契約書が送られてくるか

たとえばSMDCが開発を手掛けるマカティ市の「ジェイド・レジデンス（Jade Residences）」は、弊社ハローグループの取り扱い物件の一つです。

SMDCは提携銀行や電子決済サービスなどの正式な支払い方法を公式サイトで公開しているため、担当者の案内と食い違いがあれば振り込む前に気づけます。

もし公式サイトにない方法を指示されたら、入金する前に開発会社へ直接問い合わせてください。担当者の個人口座への振込や、現金の手渡しには応じないことが大切です。

フィリピン不動産の詐欺の手口を知って被害を防ごう

フィリピン不動産の詐欺では代金を受け取ったまま連絡を絶つ、実在しない物件を売りつける、値上がりや転売の話で割高なまま契約させるといった手口が使われます。

また詐欺ではなくても、転売益やローンを当てにした資金計画が崩れ、支払いを続けられなくなるケースもあります。

詐欺被害を防ぐには、まず現地の取引ルールを学び、建設予定地が本当にあるかを現地や写真で確認することから始めましょう。甘い話や決断を急がせる勧誘には乗らず、お金を振り込む前に口座の名義が開発会社かどうかもチェックしてください。

フィリピン不動産投資を始める際は、現地に拠点を持ち、お金の流れや契約の中身を丁寧に説明してくれる不動産会社を見極めた上で物件選びを進めましょう。