フィリピン不動産投資の失敗例7つ！リスクを避けるための注意点とは

フィリピンは若い人口構成と経済成長を背景に住宅需要が伸び続けており、日本の投資家からも購入先として注目を集めています。

ただし市場全体が成長していても、購入した物件が想定通りの収益を生むとは限りません。

フィリピン不動産投資で失敗する原因の多くは日本国内の不動産投資とは前提条件が異なる点にあります。

たとえば外国人には土地の所有が認められず、家賃も売却代金もペソで受け取るなど、日本で通用する判断基準がそのまま当てはまらないのです。

そこでこの記事ではフィリピン不動産投資でよくある失敗例を7つ紹介し、後半ではリスクを避けるための注意点を5つ解説します。

フィリピンにおける不動産投資がうまくいかず後悔する前に、ありがちな失敗を把握しておきましょう。

フィリピン不動産投資でよくある失敗例7つ

まずはフィリピン不動産投資で実際に起こりやすい7つの失敗例を、原因と合わせて紹介します。

プレビルド方式の物件工事が中断してしまった

フィリピン不動産投資で代表的な失敗例が、購入したプレビルド物件の工事が止まるケースです。

プレビルドとは完成前の物件を分割払いで購入する方式を指します。

完成を待つ間にデベロッパーの資金繰りが悪化したり、許認可の手続きが滞ったりして工事が中断すると、買主は支払い済みの代金を回収できないまま待ち続けるしかありません。

物件が完成しない限り貸し出すことすらできず、利益を生まないまま時間だけが過ぎてしまいます。

なおプレビルド物件の買主にはマセダ法（共和国法6552号）という救済措置があり、2年以上支払いを続けていれば契約を解除しても支払済み額の50％以上が返還されます。

これにより投資額のすべてを失う事態は避けられるものの、完成を待ち続けた時間までは戻ってきません。

だからこそフィリピンでの物件購入時には、すでに着工済みの物件を選び、購入後も工事が計画通り進んでいるかを定期的に確認することが大切なのです。

現地を見ずに契約して想定と違う立地・仕様だった

現地を訪れずに購入した場合、引き渡しを受けるまで立地や仕様のズレが判明しないリスクがあります。

たとえば窓の正面が隣のビルの外壁で眺望がない、駅まで徒歩10分と聞いていた道に歩道がなく歩いて通えない、完成予想図と実物で共用部の仕様が違うなどが代表的です。

現地視察をせずに購入する場合、判断材料は売り手が用意した写真と完成予想図に限られるのが一般的です。しかしそこから受ける印象が実物と一致するとも限りません。

周辺の治安や夜間の人通り、雨季に道路が冠水するかどうかも販売資料には書かれてはいないため、事前に現地を視察する、もしくは現地事情に精通した不動産会社に相談することが重要です。

エリアや価格帯を読み違えて入居者が集まらない

建物や設備に問題がなくても、エリアと価格帯の選び方を誤ると入居者が決まらない可能性が高まります。

たとえば商業施設や鉄道の開業を当て込んで買った物件でも、工事が遅れれば周辺の暮らしやすさは変わらず、期待した借り手は現れません。

また物件を割高で買わないように注意が必要です。

周辺相場より高い価格で物件を買ってしまうと、想定した利回りを確保するために、家賃も高く設定しなければなりません。

しかし周辺より家賃が高ければ借り手は見つかりにくくなります。逆に相場に合わせて家賃を下げると、今度は期待していた収益を得られません。

つまり物件を割高で購入すると「貸しにくい」「利益が出にくい」という状況に陥りやすくなります。特に近年では資材価格の高騰を理由に販売価格が引き上げられることも考えられます。

そのため購入前には、周辺の物件価格と家賃相場を必ず確認しましょう。

不利な条件の家賃保証・買取保証を鵜呑みにしてしまった

フィリピン物件の売り文句として「年8％の家賃保証付き」「値下がりしたら買い取ります」といった条件がよく持ち出されます。

しかし契約書で中身を確認しないまま署名してしまい、後になって自分に不利な内容だったと気づく失敗例も後を絶ちません。

特に気をつけたいのが保証する家賃の原資が販売価格に上乗せされているケースです。

利回りが高く見えても割高な価格で買っていれば、手元に残る利益は変わりません。ほかにも保証期間が数年で切れて更新時に減額を求められる、保証していた会社の経営が傾いて支払いが止まるといったリスクも考えられます。

もちろん家賃保証や買取保証そのものが悪いわけではありません。

ただし誰が、いつまで、どのような条件で支払うのかが契約書に書かれていなければ、その家賃を収入として見込むのは危険です。

あくまでも保証がなくても収支の合う物件を選ぶことで、保証が切れても堅実に運用できるようになります。

購入後の管理体制がずさんだった

フィリピンで物件を買った後、不動産管理会社選びを誤ると、建物の状態も家賃収入も悪化してしまう可能性が高まります。

管理会社の対応が悪ければ、清掃や修繕が行き届かずに建物が傷み、入居者の苦情が放置されて退去が続くリスクがあります。

日本にいる所有者に届くのは管理会社からの報告のみとなるため、悪化している状況が続いていてもすぐには気づけなかった…という状況も少なくありません。

そのため購入前に管理会社の実績と報告の頻度、手数料をじっくりと調査した上で、長く任せられる会社かどうかを見極める必要があります。

ペソ安が進み円換算の手取りが想定を下回った

フィリピンの不動産投資では家賃も売却代金もペソで受け取るため、円に替えるときのレート次第で手取りは変わります。

たとえば下記の例を見てみましょう。

【500万ペソで物件を売却した場合】

• 1ペソ＝2.5円レートの場合：1,250万円
• 1ペソ＝2.0円レートの場合：1,000万円

このように為替が0.5円変わるだけで、受取額に250万円の差が生じます。ペソ建ての価格が購入時より1割値上がりしていても、為替が2割動けば円換算の売却益は残らないのです。

毎月の家賃収入についても同様で、ペソ安・円高が進む為替リスクを織り込んでおかないと収支計画の大幅な見直しに迫られるリスクが高まります。

為替の先行きは誰にも予測できないため、円換算の収支計画には最初から幅を持たせておくことが大切です。

合わせてローンの返済や生活費を売却代金に頼らない資金計画を立てておけば、ペソ安の時期に慌てて物件を手放したり、不利なレートで円に両替したりして後悔することも防げるようになります。

出口戦略があいまいで購入額を下回る金額で売却してしまった

フィリピンでの不動産投資に限らず、出口戦略を決めないまま物件を買ってしまうのもありがちな失敗例の一つです。

フィリピンの中古住宅の市場は日本ほど成熟しておらず、買い手が見つかるまでに時間がかかりやすいです。特にプレビルド物件は完成直後に同じ棟の投資家が一斉に売りへ出すため、価格が下がりやすい時期があります。

加えてコンドミニアムには外国人が所有できる割合に1棟あたり40％の上限があり、枠の埋まった物件では買い手が現地のフィリピン人に限られます。

資金繰りに追われて安値で売却する事態を避けるためにも、何年保有していくらで売るのか、誰に売却するのかまで購入前に決めておきましょう。

フィリピン不動産投資のリスクを避けるための注意点

ここまで解説してきた失敗・リスクを避けるために、フィリピン不動産投資において押さえておきたい注意点を5つ解説します。

過去の不動産投資詐欺の事例を知り対策する

フィリピン不動産投資で失敗するリスクを避けるには、過去に発生した詐欺の手口を知っておくことが重要です。

たとえば実在しない物件や架空の開発計画への出資を募る、相場とかけ離れた保証利回りを謳う、送金した途端に連絡が取れなくなるといった手口は、海外不動産界隈ではよく知られています。

なお同じ東南アジアのカンボジアでは相場より高い「日本人価格」での販売や、代金を支払った後に業者と連絡が取れなくなる手口が指摘されています。

詳しい内容と対策は下記の関連記事で解説しているので、フィリピンへの投資を検討している方もあわせてご覧ください。

関連記事：カンボジアの不動産投資は詐欺に注意！現地事情・手口・事例・対策を解説

現地に支社・支店を持つ実績豊富な不動産会社を選ぶ

フィリピンで物件を購入する場合、現地に支社・支店を構え、販売実績を確認できる不動産会社を選びましょう。

日本国内の窓口だけで営業している会社では、契約後の対応が現地のデベロッパー任せになり、思うようなサービスが受けられない可能性があるからです。

現地に拠点があれば工事の進捗確認、引き渡し時の内覧への立ち会い、入居者トラブルへの対応まで日本語でコミュニケーションが取れる担当者に代行してもらえます。

オーナーが日本から都度渡航する必要がなくなり、問題が起きたときの初動も早くなるメリットもあります。

具体的には問い合わせの段階で次のような項目を具体的に確認しましょう。

• フィリピンでの営業年数と、これまでに引き渡した物件名・戸数
• 現地拠点の所在地と、常駐している日本人スタッフの有無
• 提携しているデベロッパーの名称と完工実績
• 購入後の賃貸募集・管理・送金・売却までの対応範囲と手数料
• 契約書の日本語訳、登記や納税手続きのサポート体制

これらの項目に書面や数字で答えられる会社なら、購入後のトラブルに対応できる体制が整っていると判断できます。実績を具体的に開示せず、利回りの高さだけを強調するような会社は候補から外しましょう。

利回りや値上がりの説明を鵜呑みにせず複数物件を比較する

フィリピンの不動産投資を成功させるためには、販売資料に記載された利回りを収支計画に使わないように注意する必要があります。

こうした資料にある表面利回りには管理費・修繕積立金・税金・空室期間が反映されていないため、手元に残る金額は表面利回りから計算した額を下回るのが普通です。

また根拠を示さずに「値上がり確実」と謳う説明を受けた場合にも警戒が必要です。その物件だけで判断するのではなく、同じエリアの複数物件、できれば複数の会社から資料を取り寄せ、想定家賃と販売価格が相場から外れていないかを突き合わせるようにしましょう。

似た条件・エリアの3件以上の物件を並べて比較すれば、周辺相場より高い価格設定や、根拠のない高利回りの物件を見極められるようになります。

想定する入居者層とエリア相場に見合う物件を選ぶ

フィリピン不動産投資で安定した賃料収入を得るには、まず入居者層を具体的に想定し、その層に合う間取りと価格帯を選ぶことがポイントです。

たとえばマカティやBGCのオフィス街ではIT・BPO企業に勤める単身の会社員、セブのリゾートエリアでは観光客の短期滞在というように、借り手の属性はエリアごとに異なります。

ここでより分かりやすく、弊社で取り扱っている物件であるマカティ市チノ・ロセス通りの「レッド・レジデンス（Red Residences）」を例に見てみましょう。

この物件が想定する入居者はマカティの中心業務地区へ通う単身者やカップルです。

オフィスが集まるアヤラ通りまで約582m、PNRパサイロード駅まで約664m、マカティ・メディカルセンターまで約827mと、職場と生活に必要な施設が徒歩圏に揃っています。

単身者やカップルが暮らしやすい専有面積、通勤しやすい立地、周辺の賃料相場に見合った価格帯などの条件が揃っていれば、想定する入居者からの需要を期待できます。

このように物件を検討する際は、入居者層・間取り・立地・価格帯の4点が噛み合っているかを周辺の募集賃料と照らし合わせて確認しましょう。

現地を視察して物件状況・周辺環境を調査する

フィリピン不動産投資では物件の売買契約書に署名する前に現地を視察しておくと安心です。

日本の主要空港からマニラやセブへは直行便が飛んでおり、飛行時間は4〜5時間、時差は1時間です。金曜の夜に日本を発てば土日の2日間で複数の物件を回れるため、長い休みを取れない方でも視察スケジュールを組みやすくなっています。

現地視察では部屋と共用部の状態を確認した上で、物件の周りも歩いて確認しましょう。

最寄り駅やバス停までかかる時間と歩道の有無、スーパーや病院までの距離は、実際に歩けば周辺環境や渋滞状況も含めて正確に把握できます。

近隣の競合物件についても事前に募集賃料と現在の入居状況を現地の不動産会社に問い合わせておきましょう。

プレビルド物件の場合は建設地に足を運び、工事の進捗がデベロッパーの説明通りかを確認した上で、ショールームの仕上がりと図面を照らし合わせましょう。

疑問点はその場で営業担当者に質問し、回答を書面で残してもらうと安心です。

日本からフィリピンへの渡航費は往復で数万円程度ですが、契約後にトラブルが発覚すると数百万円単位の損失につながりかねません。

渡航が難しい場合は現地に拠点を持つ不動産会社に依頼し、写真や動画で物件の詳しい様子を見せてもらいましょう。

フィリピン不動産投資の失敗例を知ってリスクに備えよう

フィリピン不動産投資の失敗の多くは、契約前に調べられる情報を確認しないまま購入したことが原因で起こります。

デベロッパーの完工実績、エリアの家賃相場と空室率、為替が1〜2割動いた場合の収支は、いずれも購入前に調べられます。

販売資料に載っている利回りをそのまま信じず、家賃保証がなくても成り立つ収支かどうかを自分で計算しましょう。

購入後に物件を任せられる管理体制を確保し、数年後の売却までの計画を立てておくことも欠かせません。

現地に拠点を持つ不動産会社に相談しながら複数の物件を比較し、最後は自分の目で物件と周辺環境を確認した上で契約に進んでください。