マレーシア不動産投資の失敗例8選｜購入前・運用中・売却時の対策を解説

マレーシアは外国人でもコンドミニアムや土地付きの住宅を購入できる国です。

長期保有で資産価値の上昇を狙える投資先として、日本人投資家からも大きな注目を集めています。

一方でマレーシアにおける不動産投資では、日本と同じ感覚で物件を選んで失敗するケースもあります。

しかしその失敗の多くはマレーシア特有の制度や市場の仕組みを事前に知っておけば防げるものです。

本記事ではマレーシア不動産投資で起こりやすい8つの失敗例を、購入前・運用中・売却時に分けて紹介します。失敗ごとの対策も解説するので、購入前に確認すべき点を押さえておきましょう。

マレーシア不動産投資で購入前に起こりやすい失敗例と対策

まずはマレーシア不動産投資で購入前に起こりやすい失敗例と対策を解説します。

• 周辺の中古相場を確認せず、割高な新築を購入した
• 開発実績の少ないデベロッパーを選び、工事が止まってしまった
• 税金や維持費を見込まず、収支計画が崩れた

3つの失敗はいずれも価格や開発会社、収支の見込みを確認しないまま契約したことが原因です。契約前に確認すべき点を押さえて、失敗を未然に防ぎましょう。

周辺の中古相場を確認せず、割高な新築を購入した

新築の販売価格を相場と考え、周辺の中古物件より高く購入してしまう失敗例です。

現地では外国人が購入できる物件は原則100万リンギット（約4,000万円）以上に限られます。そのため日本人に紹介される物件は、デベロッパーが販売する新築が中心です。

新築は中古物件と比較する機会が少なく、割高な価格に気づかないまま契約してしまうケースが多いのです。

割高な新築の購入を防ぐには、同じエリア・同じ広さの中古物件の取引価格を確認し、販売価格と比較することが大切です。

不動産会社に周辺の成約事例を出してもらえば、英語の資料を読み込まなくても相場の把握が可能です。価格に差がある場合は、駅への距離や最新の設備など差別化できる要因があるかどうかを確認した上で、購入を決めましょう。

なおマレーシア不動産の物件価格の推移については、下記のページでも解説しています。

関連記事：マレーシア不動産の価格推移と利回りを解説！エリア別の相場や今後の見通しは？

開発実績の少ないデベロッパーを選び、工事が止まってしまった

マレーシアでは完成前に購入し、工事の進捗に合わせて代金を支払う「プレビルド物件」が広く流通しています。

プレビルド物件で多い失敗が、デベロッパーの実績を確認せずに契約し、工事の遅れや中断に巻き込まれるケースです。

マレーシアでは大手デベロッパーが商業施設や公園まで含めて、街ごと開発するケースも多く見られます。完成後にエリアの人気が高まり、物件価格が大きく上昇した例も少なくありません。

一方で開発実績の少ないデベロッパーでは、資金繰りが悪化して工事が遅れたり止まったりすることもあります。工事が止まると予定していた時期に家賃収入を得られない上、支払い済みの代金の回収にも時間がかかります。

プレビルド物件の工事中断リスクを抑えるには、デベロッパーの完成実績を確認しましょう。過去に手掛けた物件の数や規模に加え、引き渡しも当初の予定通りだったかどうかも大切なポイントです。引き渡しが遅れた場合の補償が売買契約書に定められているかどうかも、契約前に確認しておくと安心です。

税金や維持費を見込まず、収支計画が崩れた

家賃収入だけで収支を計算し、税金や維持費を過小評価して手取りを多く見積もってしまう失敗もありえます。

具体的にはマレーシアでは、原則として年間の滞在日数が182日未満の場合は非居住者となり、家賃収入から経費を差し引いた課税所得に対して一律30％の所得税が課されます。

さらに物件の保有中は管理費と修繕積立金（シンキングファンド）に加え、固定資産税にあたる土地税と評価税も納めなければなりません。管理費や税金は空室で家賃収入がない期間中も支払いが続きます。

物件選びでは表面利回りを目安にされることが多いですが、表面利回りは税金や維持費は含まれません。そのため物件を選ぶ際は、家賃から維持費を差し引いた実質利回りで計算しましょう。

表面利回りが同じ物件でも、維持費の違いによる収益性の差まで比較することができるからです。さらに非居住者は所得税も納めるため、収支計画は税引き後の手取りで立てることが大切です。

実質利回りや手取りの計算に必要な管理費や税額は、購入を考えている物件ごとに不動産会社へ確認しておきましょう。

なお購入時に必要な印紙税や弁護士費用などの諸費用は、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：マレーシアで不動産を購入するには？外国人の条件・手順・費用を解説

マレーシア不動産投資で運用中に起こりやすい失敗例と対策

ここからはマレーシア不動産投資で、物件を貸し出した後に起こりやすい失敗例と対策を解説します。

• 売れ残りの物件が多いエリアで購入し、空室が続いた
• 家賃保証の期間が終わり、家賃収入が大きく下がった
• 民泊での運用を前提に購入したが、建物の規約で禁止された

3つの失敗はいずれも購入時に想定した家賃収入と、実際の賃貸需要のギャップから起こります。周辺の賃貸需要や建物のルールを購入前に確認しておくことで、運用中の失敗も防ぐことが可能です。

売れ残りの物件が多いエリアで購入し、空室が続いた

周辺に売れ残りの物件が多いエリアで購入し、空室が続いてしまうのもマレーシア不動産投資で起こりやすい失敗です。

マレーシアでは都市部を中心に開発が活発で、エリアによっては新築の供給が需要を上回るケースがあります。

売れ残りの多いエリアでは、建設を手掛けたデベロッパーが所有する部屋も賃貸市場に出回ります。その結果、同じ条件の部屋が市場に溢れ、家賃を下げなければ入居者が決まりにくくなるのです。

空室が続く失敗を防ぐには、供給と需要の両面からエリアを確認しましょう。

供給面ではエリアの売れ残りの状況と、周辺で建設中の物件の数を不動産会社に確認しておきましょう。需要面では想定する入居者を決め、同じ条件の部屋の募集家賃と比較しておくと無理のない家賃を設定できます。

また入居者に選ばれる部屋づくりも大切です。外国人向けの賃貸は家具付きが一般的なため、募集時に入居者層に合った家具や家電を揃えておくと有利です。

家賃保証の期間が終わり、家賃収入が大きく下がった

デベロッパーの家賃保証の利回りを前提に購入し、保証期間の終了後に利回りが大きく悪化してしまう失敗例もあります。

マレーシアでは家賃保証（GRR：Guaranteed Rental Return）付きの新築物件も販売されています。

オーナーには実際の入居状況にかかわらず、約束した利回りで家賃が支払われます。空室の心配をせずに、完成直後から安定した家賃収入を得られるのが魅力です。

しかし保証期間が終わると、オーナーの収入は入居者が実際に支払う家賃に変わり、空室の期間は家賃収入も途絶えます。保証の利回りが相場より高ければ、差額分の家賃収入が減る計算です。同じ建物で保証が一斉に終わる時期に空室が重なると、入居者の取り合いで家賃を下げざるを得なくなってしまいます。

家賃保証に伴う失敗を防ぐには、保証が終わった後の家賃で収支を計算することが大切です。同じエリア・同じ広さの部屋の成約家賃を不動産会社に確認すると、おおよその家賃を見積もることが可能です。保証終了後の管理を任せる会社を保証期間中に決めておけば、入居者との契約もスムーズに引き継ぐことができます。

民泊での運用を前提に購入したが、建物の規約で禁止された

民泊（短期賃貸）の収入を見込んで購入したものの、建物の規約で民泊が禁止され、計画通りに運用できなくなるケースも見られます。

マレーシアは観光客の多い国で、2025年の海外からの訪問者数は4,200万人とASEANで最多でした。クアラルンプール中心部は観光や出張の需要が大きく、Airbnbなどを使った民泊も盛んです。

ただしコンドミニアムでは、所有者で作る管理組合が建物の規約で民泊を制限している場合があります。購入時には民泊が認められていても、所有者の総会で規約が変更されることもあるため注意が必要です。

民泊による失敗を防ぐには、長期の賃貸でも収支が合う物件を選びましょう。購入前に民泊と長期賃貸の両方で収支を試算しておけば、長期賃貸に切り替えた場合にも収支計画が崩れにくくなります。

また建物の管理規約が変わる兆しを早めに把握することも大切です。購入前には管理組合の総会で民泊の扱いが議題に上がっていないかどうか、不動産会社に確認しておきましょう。保有中も総会の内容を共有してもらうと安心です。

さらに民泊の運営から長期賃貸の入居者募集まで任せられる管理会社を選んでおけば、切り替えにかかる手間も少なく済みます。

マレーシア不動産投資で売却時に起こりやすい失敗例と対策

ここからはマレーシア不動産投資の出口となる、売却時に起こりやすい失敗例と対策を解説します。

• 売りたい時期に買い手が見つからなかった
• 建物の管理が行き届かず、売却価格が下がった

マレーシア不動産の売却価格は市況だけでなく、買い手の層や建物の状態、周辺の開発状況によっても変わります。いずれも購入前にある程度見通せるため、売却時を想定した物件選びを心がけましょう。

売りたい時期に買い手が見つからなかった

売りたい時期に買い手が見つからず、売却に時間がかかったり、値下げを迫られたりするのも売却時によくある失敗です。

外国人が購入できる物件は現地の平均的な住宅より価格が高く、買い手は現地の富裕層や外国人が中心です。外国人に売却する場合は、買主も州の最低購入価格以上で購入し、州政府の同意を得る必要があります。たとえばクアラルンプールの物件なら100万リンギットを下回る価格では外国人に売却できません。

売却時の失敗を防ぐには、現地の方と外国人のどちらに売るかを購入前に想定しましょう。現地の方に人気のエリアなど投機需要よりも実需の方が多い物件は売却先が見つかりやすくなります。

マレーシアでは不動産取得から5年以内に売却すると、不動産譲渡益税（RPGT）の税率も高くなります。短期間で売却を急がずに済むよう、余裕のある資金計画を立てておくと安心です。

建物の管理が行き届かず、売却価格が下がった

部屋の中だけを見て購入し、建物全体の管理状態を確認しなかったために、売却価格が下がってしまう失敗もあります。

マレーシアのコンドミニアムでは、主に所有者で作る管理組合（JMB・MC）が共用部分を管理します。日常の清掃や警備は毎月の管理費で、外壁の塗り替えなどの大規模な修繕は修繕積立金で賄う仕組みです。

管理が行き届いた物件は築年数が経っても外観や設備の状態が良く、中古市場でも高く評価されます。一方で管理費の滞納が多い建物では修繕が後回しになり、共用部分の傷みが売却価格や家賃にも悪影響を及ぼします。

管理状態による失敗を防ぐには、中古物件なら管理費の滞納状況や修繕積立金の残高、共用部分の状態を確認しましょう。

新築やプレビルドの場合は、同じデベロッパーが過去に手掛けた建物の管理状態が参考になります。現地に行けない場合も、エントランスや建物設備の状態を不動産会社に写真や動画で見せてもらうと安心です。

マレーシア不動産投資の失敗例を踏まえた物件選びを

マレーシア不動産投資の失敗は購入前・運用中・売却時と表に出るタイミングこそ違うものの、根本にある原因は同じです。

いずれも販売時の説明や将来の見込みを前提にして、物件そのものの収益力を確認しないまま購入したことが失敗原因です。

本記事で挙げた失敗を防ぐには、物件の収益を販売時の説明ではなく、周辺の相場や実際の賃貸需要で見積もることが大切です。