フィリピンで土地所有・購入できる？現地のリアルを不動産投資のプロが解説

フィリピンにおいて外国人でも土地を購入できるのかと疑問を持つ方も少なくありません。

結論から言うとフィリピンでは外国人による土地所有は原則として認められていません。そのため日本人も原則として個人名義で土地を購入することはできません。

一方でコンドミニアムを区分所有したり、土地を長期で借りたりすれば、日本人であってもフィリピンで不動産投資を始められます。

本記事ではフィリピンの土地所有に関する規制と日本人がフィリピン不動産を持つ方法、土地の権利を示す書類について解説します。

外国人のフィリピン土地所有について

フィリピン国内で土地を持てる人は法律で明確に定められており、外国人がフィリピンの土地の持ち主になれるのは、ごく例外的なケースに限られます。

下記ではフィリピン土地所有に関わるルールと例外、他人の名義で土地を買う場合のリスクを解説します。

土地を所有できるのはフィリピン国民・法人に限られる

フィリピンで土地の名義人になれるのは、フィリピン国籍を持つ個人と、株式の6割以上をフィリピン人が保有する会社に限られます。

外国人や外国の会社は土地所有の権利がなく、日本人も個人名義でフィリピンの土地は所持できません。

この外国人が土地を持てないというルールは「1987年憲法のもとで、土地の所有はフィリピン人のほか、フィリピン人が資本の最低60％を所有する株式会社などに限定されている。」とフィリピン憲法で定められており、2026年現在も内容に変わりはありません。

違反した場合の罰則についても「外国人や外国企業は私有地を所有することを禁じられており、これらの意図的な違反は、場合によっては罰金や懲役で罰せられる刑事犯罪とみなされる」と制定されており、ルール厳守が求められます。

現地で会社を立ち上げ、日本側の持ち株を4割以内に抑えた会社の名義で土地を持つことはできますが、株式の過半数を握るのはフィリピン側のパートナーです。

土地は日本人個人ではなく法人の資産となるため、売却や賃貸などの意思決定は株主構成や定款、取締役会などに左右されます。

個人で資産を持ちたい方や、自宅用の土地を探している方には向いていないと言えるでしょう。

相続と元フィリピン国籍の方には例外あり

日本人であってもフィリピンの土地を所有できる例としてあげられるのは、「相続」と「元フィリピン国籍」の2つです。

フィリピンの土地と国籍を持つ方が親族にいて、その方が亡くなった際には現地の土地を相続できる可能性があります。相続によって国内の土地を受け継ぐことは外国人でも認められているのです。

またフィリピンの自然出生市民で、その後フィリピン国籍を失った方についても、法律で定められた範囲内で土地を取得できる例外があります。

配偶者や他人名義で土地を買っても権利は守られない

フィリピン人の配偶者が自身の権利として土地を購入することは可能です。

ただし外国人が実質的な所有者となる目的で配偶者名義を利用することは認められません。

外国人側が購入資金を負担した場合でも、土地の所有権や資金の返還をめぐってトラブルになる可能性があるため注意が必要です。

また現地のフィリピン人に名前だけを借りて土地を買う「名義貸し」の話を海外不動産投資の場で耳にすることもありますが、名義貸しは「アンチ・ダミー法」という法律で厳しく禁じられている行為です。

怪しげなブローカーや不動産業者から「名義を貸すので土地が買える」という勧誘を受けても、絶対に応じないようにしましょう。

日本人がフィリピンの不動産を持つ方法

フィリピンの土地を所有できない日本人が現地不動産を投資・所有する方法として、主に次の3つがあげられます。

• コンドミニアムを区分所有する
• コンドミニアムを購入して賃貸運用する
• フィリピンの土地を長期で借りる

それぞれの具体的な方法を解説します。

コンドミニアムを区分所有する

日本人がフィリピン不動産を持つ場合、コンドミニアムを1戸単位で買う「区分所有」が一般的です。建物全体ではなく住戸ごとに持ち主が分かれる仕組みで、日本の分譲マンションをイメージするとわかりやすいでしょう。

敷地の土地は管理組合がまとめて保有しており、住戸の購入者が持つのは住戸の部分です。住戸を買っても土地を取得したことにはならないため、土地所有の規制を受けずに購入できるのです。

購入した住戸を登記すれば、持ち主であることを示すCCTという権利証を受け取ることもできます。

ただし外国人が買える住戸には枠があり、1棟の住戸数の4割までと定められています。

外国人枠が埋まっていると、空室が残っていても日本人の名義では購入できません。外国人枠に空きがあるかを不動産会社に確認してもらいましょう。

コンドミニアムを購入して賃貸運用する

区分所有で購入したコンドミニアムは日本人オーナーでも賃貸運用や売買することが可能です。

日本でマンション投資をするのと同じ感覚で、フィリピンでも投資収益を目的とした運用が叶います。

コンドミニアムを賃貸に出せば毎月の家賃収入（インカムゲイン）が入り、購入時より高い価格で売れた場合は売却益（キャピタルゲイン）も手元に残ります。

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙えるのがコンドミニアム投資の魅力です。

なお日本に住みながら部屋を貸す場合は、入居者探しや清掃、修繕を現地の管理会社に任せるのが一般的です。

例として弊社ハローグループが取り扱うマカティ市のコンドミニアム「ジェイド・レジデンス（Jade Residences）」では、開発元のSMDCが賃貸運用から清掃、修繕、家具の導入までをサポートするサービスが付帯しています。

購入後のサポートが整った物件なら、日本に住んだまま安心して部屋を貸し出すことが可能です。

フィリピンの土地を長期で借りる

土地を買えない日本人でもフィリピン人や現地の会社から“借りる”ことはできます。

注意点としてあげられるのが、土地を借りられる期間には上限があることと、使い道によって上限年数が異なる点です。

利用目的	期間の上限
投資目的以外（住まいなど）	25年（1回に限り25年の更新が可能）
政府の承認を受けた投資目的	合計99年

自宅用など投資以外の目的で借りる場合、期間は最長25年、更新は1回限りの25年です。建物は外国人でも持てるため、借りた土地に家を建てて、建物を日本人の名義にする方法もあります。

外国人投資家が投資目的で利用する土地については、一定の条件のもとで最長99年のリースが認められています。一方投資目的以外で土地を借りる場合は原則25年で、1回に限り25年間の更新が可能です。

フィリピンの土地の権利を証明する書類

フィリピンの不動産登記は「トレンズ・システム」という制度で運用されており、政府発行の権利証で土地や建物の持ち主であることを証明します。

フィリピン不動産の売買でよく使われる書類は、次の4つです。

• OCT
• TCT
• CCT
• タックスデクラレーション

どのような書類なのかをひとつずつ解説します。

OCT（Original Certificate of Title）

OCTはフィリピンの土地を初めて登記した際に作られる最初の権利証です。

土地を所有する最初の持ち主が示されており、売買や相続のたびに作られる他の権利証もOCTの内容を引き継いで作成されます。OCTの名義人はフィリピン国民などに限られ、日本人を含む外国人は取得できません。

TCT（Transfer Certificate of Title）

TCTは売買や相続でフィリピンの土地の持ち主が変わった時に作られる権利証です。

名義が替わると以前のOCTやTCTは無効になり、新しい持ち主の名前でTCTが作り直されます。相続による取得を除き、日本人がTCTの名義人になることはできません。

なおフィリピンではTCTの偽造が昨今問題になっています。フィリピン人の配偶者などが土地を買う場合は、土地がある地域の登記所で権利証の写しを取り寄せ、売主が持つTCTと中身が同じかを確認しましょう。

CCT（Condominium Certificate of Title）

CCTはコンドミニアムの住戸を登記した際に作られる権利証です。土地の権利証であるOCTやTCTとは違い、CCTは日本人でも自分の名義で受け取れます。

建設前や建設中に契約するプレビルド物件の場合、CCTが手元に届くのは、建物の完成と引き渡しを終えて名義変更の登記が済んだ後です。

CCTを受け取るまではデベロッパーと交わした「売買契約書」が購入を示す書類となるため、大切に保管しておきましょう。

タックスデクラレーション（Tax Declaration）

タックスデクラレーションは固定資産税を課税するために土地や建物を自治体へ届け出る際に必要な書類です。

あくまで税金を納めるための書類で、持ち主を証明する権利証としては使えません。

しかし登記されていないフィリピンの土地がタックスデクラレーションだけを根拠に売りに出されているケースもあります。タックスデクラレーションでは売主が本当の持ち主かわからないため、OCTやTCTといった権利証で確認しましょう。

フィリピンの土地規制を理解して日本人が買える不動産を選ぼう

フィリピンでは外国人の土地所有を禁止しているため、私たち日本人もフィリピンで土地を買うことはできません。「名義貸し」による土地購入を勧誘された場合にも、絶対に応じないことが大切です。

日本人が個人名義で所有しやすいフィリピン不動産としては、コンドミニアムが代表的です。購入後は賃貸運用や売却も可能なため、家賃収入や売却益を狙うこともできます。

ただし、コンドミニアムに空室があったとしても必ず購入できるとは限りません。外国人名義の住戸が全体の4割に達していると、外国人が契約することはできないからです。

フィリピンでの不動産投資を始める際には、外国人枠の残りやCCTが発行されるまでの流れを確認しつつ、信頼できる不動産会社と共に物件選びを進めてください。