カンボジア不動産がバブル崩壊か？2026年のリアルを現地を知るプロが解説

カンボジア不動産への投資を検討する中で「バブルではないか」「いずれ崩壊するのでは」という情報を目にして、判断に迷っている方もいるでしょう。

確かにプノンペンの不動産価格は短期間で大きく上昇してきており、バブルと言われるだけの背景があります。

しかしそれだけでは断言することはできません。実際に不動産価格が下がっているという、カンボジア国立銀行の公表データもあります。

この記事ではカンボジア不動産がバブルと言われる5つの理由を整理したうえで、市場の現状と将来性を当ハローグループでの取扱物件を引き合いに出しながら解説します。

カンボジア不動産がバブルと言われる5つの理由

なぜカンボジア不動産はバブルと言われるのでしょうか。

まずは背景にある下記5つの理由を順番に見ていきましょう。

1. 高い経済成長を背景に不動産価格が上昇している
2. 若年層が多く住宅需要の拡大が続いている
3. 外国人投資家の参入が続いている
4. 米ドル建てで取引でき、資産保全先として選ばれやすい
5. 不動産価格が周辺国よりも割安な水準

1. 高い経済成長を背景に不動産価格が上昇している

カンボジア不動産がバブルと言われる代表的な理由は、経済成長とともに不動産価格が急速に上昇してきたことが原因にあります。

IMF（国際通貨基金）によると、カンボジアの実質GDP成長率は2023年が5.0％、2024年が6.0％と、コロナ禍の時期を除けば年5〜7％前後の高い成長が続いています。

経済の拡大に伴い都市部（プノンペン）では開発が進み、さらに外国人投資家による投資に対しての法改正（規制緩和）が施行され、2010年から2018年頃にかけて不動産市場は急速に成長。

当然、短期間の不動産価格の値上がりを受けて「実態以上に価格が上がっているのではないか」と考える人は少なくありません。価格上昇の速さそのものが、バブルという見方につながっているのです。

2. 若年層が多く住宅需要の拡大が続いている

現在日本国内の総人口のうち、14歳未満が占める割合は約11%、65歳以上が占める割合は約30%となっており、“超”高齢化社会と呼ばれています（※1）。

一方カンボジアの人口は2025年では1,790万人、そのうち14歳未満が占める割合が30%、65歳以上が占める割合は6%と、生産年齢人口にあたる15歳〜64歳の割合は64%となっています（※2）。

つまり「これから住宅を買う世代・借りる世代が多いこと=住宅需要が長期間続く」とも考えられ、結果的に投資先として注目を集めるようになったのです。

※1 内閣府「令和8年版高齢社会白書」
※2 United Nations Population Fund（国連人口基金）「Cambodia Population 2025」

3. 外国人投資家の参入が続いている

カンボジア不動産がバブルと言われる3つ目の理由として、外国人投資家による資金流入も要因です。

カンボジアでは2010年の法改正により、外国人でもコンドミニアムの2階以上の区分所有が認められるようになりました。これを機に日本人投資家だけではなく、中国やシンガポールをはじめとする外国資本が流入。

実際にみずほ銀行が2026年7月に公開した資料（※1）でも、カンボジアにおける「固定資本直接投資認可額」の74%を中国が占めており、「一帯一路」戦略を背景とした不動産投資が増加基調にあることが指摘されています。

※1 みずほ銀行「カンボジア投資環境」

4. 米ドル建てで取引でき、資産保全先として選ばれやすい

上記で挙げた外国人投資家による資金流入が増えた要因として、米ドル建てで取引できることが挙げられます。

カンボジアでは預金や日常の取引の大半が米ドルで行われており、不動産の売買や賃料のやり取りも米ドルでのやり取りが基本です。

そのため新興国への投資でありながら、現地通貨の下落で資産価値が目減りするリスクを抑えられます。

つまり新興国の成長性と米ドル資産としての安定性に外国人投資家からの注目が集まり、結果的に不動産価格が上昇する…といった要因もカンボジア不動産の価格が上昇した要因として考えられるのです。

5. 不動産価格が周辺国よりも割安な水準

下記の表の通り、カンボジア不動産は東南アジア周辺国と比べると割安な水準にあります。

都市	平均価格
プノンペン（カンボジア）	2,500ドル/㎡
バンコク（タイ）	4,100〜8,200ドル/㎡
ホーチミン（ベトナム）	3,200〜4,700ドル/㎡

価格を比較してもASEANの主要都市のなかでも安価な部類に入ることが分かりますよね。

このように東南アジア諸国における価格差が「今後も上がる余地がある」という期待につながり、新たな投資資金を呼び込む要因にもなっています。

カンボジア不動産バブルは崩壊する？市場の現状と将来性

ここまでカンボジア不動産のバブルと言われている要因について説明しました。では今後カンボジア不動産はバブルとは言えない状況（=崩壊の可能性）も有り得るのでしょうか？

下記ではカンボジア不動産の現状とリアルについてお伝えします。

不動産価格は実需に見合った水準へ

現在カンボジアの住宅価格はバブルと言われる高騰期を経て、緩やかな調整が進んでいる状態です。

カンボジア国立銀行（NBC）が公表するデータ（※1）によれば、現地の住宅不動産価格指数（RPPI）は、前年比で-3〜-6%前後の緩やかな下落傾向にあります。2025年12月には前年比で3.8%下落、プノンペンのRPPIも2025年12月に4.3%下落したことも報告されています。

つまりバブル崩壊のような急激な暴落ではなく、高騰期に膨らんだ割高感が数年かけて少しずつ解消されている状況にあるのです。

購入者目線に立てば、価格が最も高かった時期に買ってしまうリスクはすでに小さくなっているとも言えます。

※1　カンボジア国立銀行「Financial Stability Review 2025」PDF39枚目、原本28P

買い手が外国人投資家から現地の実需層へと変化

カンボジアでは買い手の中心が外国人投資家から現地の実需層へ移りつつあります。

かつて取引の中心と言えば外国人投資家向けの高級コンドミニアムであったものの、現在は現地の中間所得層向け住宅へと推移している傾向も見られています。

実際に2025年11月に日系企業がプノンペン郊外で、中間所得層向けの一戸建て2,700戸超の大規模開発を発表。

価格帯は5万〜7.5万ドル、対象は「月収1,000ドル以上の若いファミリー層」と、現地で実際に暮らす人をターゲットにしています（※1）。

また提携銀行による低利の住宅ローンや長期分割払いなど、現地の人が住宅を買いやすい仕組みづくりも進んでいます。

短期的な値上がりを狙う投機資金ではなく、実際に住む人の需要が価格を支える市場に変わりつつあると言えるでしょう。

※1 ジェトロ ビジネス短信「日系企業METRA BCCJP、中間所得層向けの不動産プロジェクトを発表」

カンボジア不動産投資でバブルのリスクを抑えるポイントとは？

ここまででカンボジア不動産における現状を解説してきました。ここからはカンボジア不動産のバブルと現状を踏まえて、実際に購入する際に重要な下記のポイントについて解説します。

• インフラ整備・都市開発の計画があるエリアを選ぶ
• 税制について把握しておく
• 短期の値上がりを前提にせず、長期保有を前提に計画する

インフラ整備・都市開発の計画があるエリアを選ぶ

カンボジア不動産投資を考える際には、実需とインフラの裏付けがあるエリアを選びましょう。

上述した通り、カンボジアではプノンペン新国際空港の開港や高速道路の整備など、中長期の成長を後押しする開発計画が進んでいます。

インフラ整備が進むエリアは人の流れと雇用が生まれ、住宅需要が増えやすいです。つまり市況が調整する局面でも価格が下がりにくいのです。

バブルかどうかを国全体で判断するのではなく、「このエリアに人が集まり続ける理由はあるか」という視点で物件を選ぶことが、値下がりリスクを抑えることにつながります。

税制について把握しておく

購入・売却のタイミングを左右する重要なポイントとして、カンボジア当局の税制の動きも注目ポイントです。

印紙税等の免除措置には期限があり、これまで延長が繰り返されてきたとはいえ、いつまで続くかは確定していません。

またカンボジアではキャピタルゲイン税の導入も予定されており、施行されることで売却時の手取りに直接影響します。

税制は購入と売却それぞれのタイミングの判断に直結するため、契約前に必ず最新の情報を確認しましょう。

短期の値上がりを前提にせず、長期保有を前提に計画する

カンボジア不動産投資においてバブルのリスクを抑える最後のポイントは、短期の値上がりに囚われすぎないことです。

売れ残った高価格帯の物件が市場に多く残っている間、購入してすぐに値上がりする展開は見込みにくいのが実情です。

そのため数年で売り抜ける前提で購入すると、想定した価格で売れないまま計画が行き詰まる可能性があります。

そこで購入前に家賃収入で管理費や税金などの支出を賄えるかなどの試算をしておきましょう。保有している間の収支が成り立っていれば、市況の回復を待って売却の時期を選べるため、バブルの影響を受けにくい投資となります。

関連記事：海外不動産投資におけるリスク一覧｜オーナーが最小限に抑えるポイントを解説

カンボジア不動産のバブル・現状を正しく認識しよう

カンボジア不動産がバブルと言われる背景には、高い経済成長、若い人口構成、外国人投資家の参入、米ドル建て取引、周辺国と比べた割安さといった要因があります。

いずれもカンボジア不動産が投資先として注目されてきたことを示す要因であり、バブルという言葉の印象だけで判断できるものではありません。

なお直近の市場は数年かけた緩やかな調整が進み、高騰期の割高感は解消されつつあります。買い手の中心も外国人投資家から現地の実需層へ移っており、中長期で見れば健全な方向に向かっていると言えるでしょう。

そのうえで投資判断を誤らないためには、エリア・税制・保有期間のポイントを抑え、長期保有を前提に計画することが重要です。

ここまで読んで、「カンボジア不動産って本当に大丈夫？」「今から購入しても問題ない？」と、むしろ不安が強くなった方もいるかもしれません。

より現地に近いリアルな情報を知りたい方は、ぜひお気軽にハローグループへお問い合わせください！

「今のカンボジアで買うならどのエリア？」「この物件は本当に大丈夫？」といった段階でも構いません。