フィリピン不動産投資のメリット・デメリット｜本当に買う価値はある？

フィリピンは人口の増加と経済成長が続く東南アジア有数の成長市場です。住宅価格の上昇と5％を超える平均利回りを背景に、不動産投資先としての注目が高まっています。

一方で「外国人は土地を買えない」「完成前の物件は不安だ」といった声を聞いて、投資に踏み切れずにいる方も多いでしょう。

そこでこの記事ではフィリピン不動産投資のメリットとデメリットを最新の統計とあわせて紹介しながら、購入までの流れを5つのステップで解説します。

フィリピンで不動産投資を始めるメリット

まずはフィリピンで不動産投資を始めるメリットを以下5つの観点から紹介します。

• 人口増加・経済成長で資産価値の上昇が期待できる
• 利回りが高くキャピタルゲインも狙える
• プレビルド購入なら分割払いで自己資金を抑えられる
• BPO産業や観光需要で賃貸ニーズが底堅い
• 日本との距離が近く英語が使えるので契約・物件管理が進めやすい

それぞれ順番に見ていきましょう。

人口増加・経済成長で資産価値の上昇が期待できる

フィリピン不動産投資の代表的なメリットは人口と経済の伸びに支えられた資産価値の上昇が期待できる点です。

フィリピンの人口は1億1,272万人、年齢中央値は27.7歳と若く、2055年には約1億3,867万人まで増え続けると予測されています（※1）。

これから家庭を持って住まいを構える世代が厚く控えているため、住宅需要は長期にわたって積み上がっていく見通しです。

経済面でも2025年通年の実質GDP成長率は4.4％を記録。2026年7月の世界経済における見通しでは、2026年に3.9％、2027年には5.5％の成長が予測されています（※2）。

こうした勢いは住宅価格にも表れており、中央銀行（BSP）の住宅価格指数（RPPI）を見ると、2026年第1四半期の全国の住宅価格は前年同期比4.5％の上昇を記録しました。

外国人が主な投資対象とするコンドミニアムに限れば前期比11.1％の上昇と、大幅な値上がりが報告されています（※3）。

この値動きが続けば保有しているだけで資産価値の伸びが見込めるため、将来の売却まで見据えた中長期投資に向いた市場と言えます。

※1 フィリピン統計庁「Age and Sex Distribution in the Philippine Population（2024 Census of Population）」「Philippine Population Projected to be around 138.67 Million by 2055」
※2 フィリピン統計庁「GDP Grows by 3.0 Percent in the Fourth Quarter of 2025」
IMF「World Economic Outlook Update, July 2026」15ページより
※3 フィリピン中央銀行「Residential Property Price Index Report Q1 2026」1・3ページより

利回りが高くキャピタルゲインも狙える

フィリピン不動産投資には家賃収入と値上がり益の両方を狙えるというメリットもあります。

フィリピンの住宅の平均グロス利回りは5.11％（2026年第1四半期）で、ビジネス中心地のマカティ市では約7.01〜7.16％とさらに高い水準の物件もあります（※1）。

加えてマニラのプライム住宅価格は2025年に前年比17.5％上昇し、調査対象100都市の中で東京・ドバイに次ぐ3位に入りました（※2）。

世界の富裕層の資金が集まる市場であり、立地の良い物件を選べば、購入価格を上回る価格での売却益、いわゆるキャピタルゲインも狙いやすいのがメリットです。

※1 Global Property Guide「Rental Yields in the Philippines」
※2 Knight Frank「PIRI 100」

プレビルド購入なら分割払いで自己資金を抑えられる

フィリピンの不動産投資では「プレビルド方式」が広く使われており、自己資金を抑えながら始められる点もメリットです。

また分割払いの購入者はマセダ法（共和国法6552号）で保護されており、2年以上支払いを続けた買主には支払い1年につき1か月の猶予期間が与えられます。

仮に契約を解除する場合でも、支払総額の50％（5年目以降は毎年5％加算、上限90％）の返還を受けられる仕組みです。支払いの途中で継続が難しくなっても投資額のすべてを失うわけではないため、数年がかりの分割払いでも損失を限定しながら取り組めます。

BPO産業や観光需要で賃貸ニーズが底堅い

フィリピン不動産投資にはBPO産業や観光需要により、底堅い賃貸需要が見込めるメリットもあります。

フィリピンの主要産業のIT-BPM産業（コールセンターやソフトウェア開発などの業務受託サービス）は就業者数が約190万人に達し、GDPの8％超を生み出していると報告されています（※1）。

オフィス街の周辺では職場の近くにコンドミニアムを借りる若い社会人が多く、都心物件の入居需要を下支えしているのです。

観光業においても2025年の直接付加価値（TDGVA）がGDPの8.1％にあたる2兆2,700億ペソ（約5兆6,750億円）に達しました。

観光産業の雇用者数は770万人と総雇用の15.7％を占めており、セブをはじめとするリゾート地では観光客向けの短期賃貸という運用方法も選択肢に入ります（※2）。

このようにオフィス需要と観光需要という性質の異なる借り手を取り込めるため、空室が長引きにくくなる点も大きなメリットです。

※1 Philippine News Agency「Senate panel moves to future-proof IT-BPM sector amid AI shift」
※2 フィリピン統計庁「Tourism Contributes 8.1 Percent to Philippine Economy in 2025」

日本との距離が近く英語が使えるので契約・物件管理が進めやすい

フィリピンは日本から通いやすく英語でやり取りできるため、契約から物件管理までの実務を進めやすいというメリットもあります。

フィリピンは東南アジアで唯一英語を公用語とする国で、売買契約書や登記関連の書類は英語で作成され、デベロッパーや管理会社とのやり取りも英語で進められます。

現地語しか通じない国と比べて、契約内容や運用報告を正確に理解しやすい環境です。

アクセス面でも日本の主要空港からマニラ・セブまで直行便で4〜5時間、時差はわずか1時間です。

乗り継ぎが前提となる国と比べて購入前の視察に行きやすく、購入後も物件の状態を自分の目で確認しに行けるため、「現地を見ないまま買ってしまった」という海外不動産で起こりがちな失敗を避けやすいのです。

フィリピンの不動産投資で気をつけたいデメリット

ここからはフィリピン不動産投資のデメリットを3つ紹介します。

外国人は土地を所有できずコンドミニアムが中心になる

フィリピン不動産投資の代表的なデメリットとして、外国人が土地を所有できない点が挙げられます。

憲法で土地の所有をフィリピン国民と国内資本の法人に限定しているため、日本人が戸建てや土地付きの物件を購入して自分名義で登記する方法は原則としてありません。

一方でコンドミニアムの専有部分であれば1棟あたり40％を上限に外国人でも所有できます。そのため日本人投資家の投資対象は、実質的にコンドミニアムの区分所有が中心になると考えておきましょう。

人気物件では外国人枠にあたる40％が早い段階で埋まる場合もあるため、購入を検討する際は枠の残り状況を販売元へ早めに確認してください。

プレビルド物件は引き渡しの遅れや品質のリスクがある

フィリピン不動産投資のメリットとして紹介したプレビルド方式には2つのデメリットがあります。

1つ目は引き渡しの遅れです。建設中の物件は資材価格の高騰やデベロッパーの資金繰りの悪化で工期が延びやすく、引き渡しが当初の予定から1年以上遅れたり、最悪のケースでは工事そのものが中断したりする例もあります。

2つ目は完成後の仕上がりが想定と異なるリスクです。

完成した実物を見てから買える完成物件と違い、プレビルドは図面やショールームを元に契約するため、「内装や共用部の仕上がりが販売資料の印象と違う」と感じるケースもあります。

このようなデメリットを解消するために、プレビルド物件を検討する際は次の3点を事前に確認しましょう。

• デベロッパーの過去の完工実績
• 完成予定時期と現在の工事進捗
• 引き渡しが遅延・中止になった場合の契約条件（返金の有無や補償内容）

購入者は前述のマセダ法で保護されますが、待たされた時間までは取り戻せません。

引き渡しの遅れを避けたい方には、マカティ市の「ラッシュ・レジデンス（Lush Residences）」（2022年完成、1,500万6,775円〜）のような、購入後すぐに賃貸運用を始められる完成物件という選択肢もあります。

ただし完成物件では入居率や共用部の管理状態次第で資産価値は変わるなど確認すべきポイントが異なります。あくまでも物件タイプごとの注意点を押さえた上で比較しましょう。

為替変動で円換算の手取りが目減りすることがある

フィリピン不動産投資では家賃収入も売却代金もペソ建てで受け取るため、円換算の手取りが為替レート次第で目減りする点もデメリットです。

たとえば月2万ペソの家賃収入は1ペソ＝2.5円なら5万円ですが、ペソ安が進んで1ペソ＝2円になれば4万円まで減り、想定していた利回りを実質的に下回ります。

数年単位の運用では、購入時と売却時で為替レートが1〜2割動く場面も想定しておかなければなりません。

為替リスクを軽減するためには、毎月決まった額だけを日本円に替えて円転レートを平準化する、あるいは家賃収入をなるべく円に替えずに現地の管理費や税金の支払いに充てる方法が挙げられます。

為替の先行きは誰にも分からないため、円換算の収支計画には最初から幅を持たせておきましょう。

フィリピンで不動産投資を始めるまでの流れ

最後にフィリピンで不動産投資を始めるまでの流れを、5つのステップに分けて解説します。

1. 投資の目的と予算を決めてエリア・物件を絞り込む
2. 不動産会社に問い合わせて物件を視察する
3. 不動産予約申込書を提出して申込金を支払う
4. 売買契約を結び頭金・分割金を送金する
5. 引き渡しと所有権移転を済ませて賃貸運用を始める

ステップ1：投資の目的と予算を決めてエリア・物件を絞り込む

フィリピン不動産投資で最初に決めるのは物件ではなく投資の目的です。毎月の家賃収入を重視するならオフィス街に近い完成物件、値上がり益を狙うならプレビルド物件というように、目的によって選ぶ物件のタイプは変わります。

予算面では物件価格だけでなく、購入時の諸費用まで含めて考えましょう。

フィリピンでは売買時に印紙税が物件価格の1.5％、登記費用が約0.5〜0.75％かかるほか、日本からの送金コストや購入後の管理費も発生します。そのため無理なく支払いを続けられる上限額を先に決めておくことが重要です。

ステップ2：不動産会社に問い合わせて物件を視察する

エリアと物件タイプが固まったら、フィリピン物件を扱う不動産会社へ問い合わせます。日本語で相談できて現地事情に通じた会社を選べば、契約条件の確認から購入後の管理まで一貫して任せられます。候補が絞れたら現地を視察し、部屋からの眺望や共用部の管理状態、周辺の環境を自分の目で見ておきましょう。

ステップ3：不動産予約申込書を提出して申込金を支払う

購入する物件と部屋が決まったら、予約申込書（Reservation Agreement）を提出し、申込金（Reservation Fee）を支払います。

申込金は該当の部屋を一定期間確保するための費用で、2万〜5万ペソ程度が目安です。今後の支払いに充当されるケースが多いものの、購入を取りやめた場合には返還されない条件が一般的です。

返還の条件と支払いスケジュールは、申込前に書面で確認しておきましょう。

ステップ4：売買契約を結び頭金・分割金を送金する

申し込みの後は売買契約（Contract to Sell）を締結し、契約条件に沿って頭金と分割払いの代金を支払います。支払いは日本からの海外送金が中心になるため、送金手数料と為替レートを含めた資金計画を立てましょう。

契約書は英語で作成されるので、支払い条件のほか、支払いが遅れた場合の取り扱いやマセダ法に基づく買主保護の内容も署名前に確認しておくと安心です。

ステップ5：引き渡しと所有権移転を済ませて賃貸運用を始める

物件の完成後は内覧で部屋の仕上がりを確認してから引き渡しを受け、支払いの完了後にコンドミニアム権利証（CCT）への名義登録を進めます。同時に賃貸募集と日常管理を任せる管理会社も決めましょう。

デベロッパーが賃貸運用のサポートまで手がけている物件では、賃貸募集や清掃・修繕といった業務をそのまま任せられるサービスを受けられます。

日本に住みながら運用する場合は管理体制の質が入居率と収益を左右するため、物件選びの段階から管理体制まで含めて比較しましょう。

フィリピン不動産投資のメリットとデメリットを把握しておこう

フィリピン不動産投資には、人口増加と経済成長を背景にした資産価値の上昇期待、平均5.11％のグロス利回り、分割払いで始められるプレビルド方式といったメリットがあります。

一方で外国人は土地を所有できず、プレビルド物件には引き渡しの遅れ、ペソ建ての収入には為替変動というデメリットも伴います。

フィリピン不動産投資で後悔しないためには、メリットだけでなくデメリットもよく理解した上で計画を立てる必要があります。

住宅価格や物件の外国人枠、為替レートは日々変動するため、常に最新情報を集めることも重要です。その上で投資の目的と予算を固め、信頼できる不動産会社へ相談しながら、現地の視察から第一歩を踏み出しましょう。