マレーシアで不動産を購入するには？外国人の条件・手順・費用を解説

マレーシアの不動産は日本人でも購入可能です。また日本に住んだまま手続きを進めることもできます。

しかし外国人が買える物件には州ごとの最低価格があり、購入のたびに州政府の同意も必要です。また売買契約から名義変更の登記までを弁護士が担当するなど、購入の流れも日本とは大きく異なります。

そこで本記事ではマレーシアで不動産を購入するための条件と、9つの購入手順を解説します。購入時の費用と税金、ローンの利用可否、注意点も紹介するので、購入の準備を進める際の参考にしてください。

マレーシアで外国人が不動産を購入するための条件

マレーシアでは外国人もコンドミニアムを購入可能です。州によっては土地付きの戸建て住宅を所有することもできます。ただし州ごとに外国人向けの最低購入価格が決められており、基準額に満たない物件は購入できません。

たとえば首都クアラルンプールの最低購入価格は国の指針と同じ100万リンギット（約4,000万円）以上です。シンガポールに隣接するジョホール州も同じ基準です。

一方でクアラルンプールを囲むセランゴール州では最低購入価格は大半の地区で200万リンギット（約8,000万円）以上と、首都の倍の水準です。

さらに外国人は州内で土地付きの戸建て住宅の一部を購入できず、コンドミニアムなど区分所有の物件に限られます。

また外国人が不動産を購入する際は州政府の同意も必要です。マレーシアでは土地を州が管轄しており、どの州でも同意を得てから名義変更の登記を行わなければなりません。

なお最低購入価格を満たしていても外国人は次の物件を購入できないことにも注意が必要です。

• 州が定める低価格・中低価格の住宅
• マレー保留地（マレー系の人々のために州が確保した土地）上の物件
• ブミプトラ（マレー系をはじめとする先住民族）向けに州が割り当てた物件

ブミプトラ向けの物件は、外国人が買える物件と同じ開発計画の中にあることもあります。候補となる物件が決まったら、まずは外国人が購入できるかを不動産会社に確認しましょう。

マレーシアで不動産を購入する9つの手順

完成前に販売される新築のプレビルド物件（住宅開発法適用）を例に、デベロッパーから購入するまでの9つの手順は下記の通りです。

手順	内容
1. 不動産会社の選定	マレーシアの物件を扱い、日本語で相談できる不動産会社を選ぶ
2. 物件の絞り込み	購入の目的と予算を伝え、外国人が購入できる物件から候補を絞る
3. 物件の視察	ショールームや建設予定地で、部屋の広さや周辺の環境を確認する
4. 購入申し込み・契約条件の確認	購入する住戸を決め、申し込み方法と売買契約の条件を確認する
5. 弁護士を通じた売買契約の締結	弁護士の説明を受けて売買契約書に署名し、物件価格の10％を支払う
6. 州政府の同意の取得	弁護士が州政府に同意を申請する
7. 購入代金の支払い	工事の進み具合に合わせて、代金を分けて支払う
8. 物件の引き渡し	完成後に部屋の状態を確認し、鍵を受け取る
9. 入居者の募集	管理会社に入居者の募集や家賃の回収を任せる

手順1. 不動産会社の選定

マレーシア不動産の購入は手続きをサポートしてくれる不動産会社選びから始まります。日本にいながら現地の新築情報を集め、デベロッパーと直接やり取りするのは大きな手間がかかるためです。

不動産会社を選ぶ際にはマレーシアの物件を扱った実績と日本語での対応内容を基準に比較・検討しましょう。現地に住む日本語対応の担当者がいれば、売買契約書の内容や州政府への申請状況も確認しやすくなります。

また現地で物件を紹介する業者が免許を持っているかどうかも確認しておきましょう。マレーシアでは免許を受けた業者でなければ不動産の取引を仲介できず、無免許での営業には罰則も存在します。

手順2. 物件の絞り込み

次にマレーシア不動産の購入目的と予算を伝えて物件を絞り込みます。家賃収入を得たいのか、将来の売却益を狙うのか、移住後に住むのかによって、選ぶエリアや間取りが変わるためです。

物件候補を絞る際は主に次の3点を確認しておきましょう。

• 州の最低購入価格を満たしているか
• 外国人が購入できる物件か
• フリーホールドかリースホールドか

「フリーホールド」とは期限のない土地所有権で、「リースホールド」は30年、60年、99年といった期限付きの土地の権利です。

コンドミニアムの権利も建物が建つ土地の権利で決まり、99年ほどのリースホールドが多く見られます。リースホールドの物件では購入時点で権利の残存期間が何年あるかも確認しましょう。

手順3. 物件の視察

物件候補が決まったら現地の視察に進みます。

ただしプレビルド物件はまだ建物自体がないため、ショールームで部屋の広さや設備、また建設予定地で駅や商業施設までの距離を確認するのがポイントです。

たとえば弊社が取り扱うマレーシアのプレビルド物件「ドーン KLCC（Dawn KLCC）」の場合、建設予定地からペトロナスツインタワーまでは385mです。

KLCC駅やカンポンバル駅が徒歩圏で、商業施設のスリアKLCCやAvenue Kにも近い立地となっています。

手順4. 購入申し込み・契約条件の確認

購入したい物件が決まったら、不動産会社を通じて申し込み方法を確認します。

この際売買価格や支払いのスケジュールに加え、州政府の同意が得られなかった場合の契約解除や返金の扱いも確認しておきましょう。

なお住宅開発法が適用されるプレビルド物件では売買契約前の予約金の徴収は禁止されています。予約金を求められた場合は、支払う前に法律上の物件の扱いと支払い条件を不動産会社や弁護士に確認しましょう。

手順5. 弁護士を通じた売買契約の締結

購入する住戸と契約条件を確認したら、弁護士を通じて売買契約を結びます。

契約書に署名したら、すぐに物件価格の10％を支払う決まりとなっています。

なおマレーシアの売買契約書は英語で作成されるのが一般的です。支払いのスケジュールや引き渡しの期限、遅れた場合の補償など、購入後の収支に関わる条件も契約書で決まります。

署名前に日本語で説明を受け、条件を理解してから契約しましょう。

手順6. 州政府の同意の取得

売買契約を結んだら、弁護士が州政府に同意を申請します。

名義変更の登記は州政府の同意を得てからでなければ進められません。

申請を依頼する際の弁護士費用は法律で決まっています。物件価格が100万リンギットを超える場合は1件あたり3,000リンギット（約12万円）以上です。

州によっては同意を得る際に外国人向けの手数料が別に課されることもあります。

申請結果が出るまでは時間がかかるため、進捗状況は弁護士や不動産会社から随時報告してもらいましょう。

手順7. 購入代金の支払い

住宅開発法の対象となるコンドミニアムなどの新築の集合住宅では、代金を支払う時期と割合が法律で定められています。

支払う時期	物件価格に対する割合
売買契約の署名時	10％
基礎工事の完了時	10％
躯体の完了時	15％
壁・窓枠の完了時	10％
屋根・天井、配線・配管の完了時	10％
内装・外装の仕上げの完了時	10％
下水道・排水路・道路の完了時	10％
引き渡し時	20％
引き渡し時に弁護士へ預託	5％

契約時に10％を支払った後、契約で定められた工事の段階が完了するたびにデベロッパーから通知が届きます。通知を受け取ったら30日以内に決められた割合を支払う流れです。

支払いが遅れると年10％の遅延損害金が発生するため、通知が届いたら早めに送金しましょう。

一方で中古物件や戸建て住宅では支払いの時期や割合が異なります。契約書に書かれた支払いのスケジュールは署名の前に不動産会社に確認しておきましょう。

手順8. 物件の引き渡し

建物が完成するとデベロッパーから引き渡し（Vacant Possession）の通知が届きます。残りの代金を支払って鍵を受け取ったら、部屋の傷や設備の不具合がないかを確認しましょう。

新築の区分所有の住宅では引き渡しから24か月以内に見つかった不具合をデベロッパー負担で修繕してもらうことができます。

よって保証期間中に見つかった不具合は不動産会社を通じて早めにデベロッパーへ修繕を依頼しましょう。

なお賃貸に出した後に入居者が不具合に気づいた場合、保証期間外となり、修繕費用の負担が必要になる・結果的にクレームにつながる可能性があるためご注意ください。

手順9. 入居者の募集

最後に入居者の募集を始めます。日本から入居者の募集や家賃の回収を行うのは難しいため、現地の管理会社に任せるのが一般的です。

募集を始める際には想定する入居者を決めておくと、家賃の設定や家具の準備を進めやすくなります。たとえばオフィス街に近いKLCC周辺なら、近くで働く会社員に合わせて家具や家電を揃えておくイメージです。

マレーシアの賃貸契約は1年以上が基本で、2年契約に更新の選択肢を付けた契約も多く見られます。契約期間が長い入居者が決まれば入れ替わりの手間が減り、家賃収入の見通しも立てやすくなるでしょう。

マレーシアの不動産購入にかかる費用と税金

マレーシアで不動産を購入する際は物件価格のほかに以下の費用が必要となります。

費用	内容
印紙税（譲渡証書）	外国人は住宅の取得価格の一律8％。名義変更の際に納める
弁護士費用（売買契約書）	最初の50万リンギットまで1.25％、次の700万リンギットまで1％。新築の購入ではこれより低い料率になる
州政府の同意の費用	弁護士への申請手数料（100万リンギット超の物件は1件3,000リンギット以上）。州によっては外国人向けの手数料も必要
管理費・修繕積立金	引き渡しから毎月前払いで支払う（最初は4か月分）
固定資産税	土地税と、自治体に納める評価税を毎年支払う

特に印紙税は取得価格の8％と負担が大きいため、事前の資金計画に入れておきましょう。

マレーシアの不動産購入でローンは利用できる？

外国人もマレーシアの銀行からリンギット建てのローンを借りて不動産を購入することが可能です。

ただし審査のハードルは高く、ビザを持たない在住者が融資を受けるのは簡単ではありません。

また融資を受けられても、外国人が借りられる割合はマレーシア人より低く抑えられることが多いのが実情です。

たとえばCIMB銀行の長期滞在ビザ保有者向け、かつ完成物件を対象とする住宅ローンでも、融資上限は手数料を含めて物件価格の85％です。少なくとも物件価格の15％は、自己資金で用意する必要があります。

よってマレーシアの不動産は現金での購入を基本に考え、ローンは購入資金の一部に使う程度と考えておくと安心です。

マレーシアの不動産を購入する上での注意点

マレーシアで不動産を購入する際は、次の3点に注意しながら手続きを進める必要があります。

• 外国人向けの購入条件や税率は見直されることがある
• 弁護士との意思疎通が不十分だと手続きが遅れる
• 5年以内に売却すると税負担が大きい

外国人向けの購入条件や税率は見直されることがある

マレーシアでは国や州の方針によって外国人向けの購入条件や税率が見直されるケースが多いです。

たとえば外国人が住宅を取得する際の印紙税は、従来の1％〜4％の累進税率から2024年1月に一律4％と定められましたが、2026年1月からはさらに8％に引き上げられています。

州単位で購入条件が厳しくなるケースもあり、ペラ州では2023年9月以降、外国人がフリーホールドの物件を取得できなくなりました。

購入条件が変わると、同じ物件でも購入にかかる費用や、そもそも買える物件かどうかが変わってしまいます。

売買契約を結ぶ前に、最新の購入条件と税率を不動産会社や弁護士に確認し、諸費用を含めた見積もりを出してもらいましょう。

弁護士との意思疎通が不十分だと手続きが遅れる

マレーシアでは売買契約書の作成から州政府への同意申請、名義変更の登記まで、弁護士が購入手続きに深く関わります。日本の住宅購入とは進め方が異なるため、物件探しと共に手続きを依頼する弁護士も決める必要があります。

マレーシア物件を扱う不動産会社なら、弁護士を紹介してもらえることが多いです。その際はマレーシアの不動産売買や外国人の購入案件を扱った実績を確認しておきましょう。

弁護士本人が日本語がわからない場合、不動産会社の担当者や通訳を通じて、契約内容や疑問点を日本語で確認できる窓口を確保しておくことが大切です。

また弁護士費用は物件価格とは別に発生し、依頼後も州政府の審査などに時間がかかります。報酬に含まれる業務と追加費用、手続きの予定なども把握しておき、契約後も進捗を報告してもらえるか確認してから依頼しましょう。

5年以内に売却すると税負担が大きい

マレーシアでは短期売買に対する税率が非常に高く設定されていることに注意が必要です。外国人の不動産譲渡益税の税率は取得から5年以内の売却で30％、6年目以降の売却で10％です。

たとえば20万リンギットの売却益が出たケースでは、5年以内に売ると税額は6万リンギット（約240万円）です。購入6年目以降だった場合は2万リンギット（約80万円）で済み、4万リンギット（約160万円）の差が生まれます。

そのためマレーシアで不動産投資を行う場合、短期の転売で利益を狙うより、6年目以降の売却を前提に長く保有する方が手元に残るお金は増えやすくなります。

ただし売却時期は税率だけではなく、市場動向や保有中の維持費も踏まえて判断しましょう。

長期保有を前提に購入したが資金がショートして途中で売らざるを得なくなった…といった事態にならないよう、当面使う予定のない余裕資金で購入することも大切です。

マレーシア不動産の購入条件と手順を押さえて準備を進めよう

マレーシアでは日本人も不動産を購入できますが、外国人が買える物件の条件は州によって異なります。気になる物件が見つかったら、まずは外国人でも購入できるかどうか、税金・弁護士費用を含めていくら必要になるかの2点を確認しましょう。

プレビルド物件を選ぶ場合は、完成まで家賃収入がない間も代金の支払いが続きます。物件価格だけで予算を決めず、いつ、いくら支払うのかまで確認しておくと、無理のない購入計画を立てられます。