海外不動産投資といっても、投資先の国はさまざまであり、どこに投資すればいいか迷ってしまう人も多いでしょう。この記事では、海外不動産投資先を選ぶ際のポイントについて解説します。
また、先進国と新興国それぞれのメリット・デメリットや、近年投資先として熱いとされている東南アジアでおすすめの投資先をランキングで紹介しているためぜひ参考にしてください。
海外の不動産投資先を選ぶポイント
ここでは海外の不動産投資先を選ぶ際に押さえておきたいポイントを紹介します。海外と一言でいってもさまざまな国、エリアがあるため、ぜひ参考にしてください。
日本から比較的近いか
海外不動産投資を行う場合、投資先が日本から近いかどうかは重要なポイントです。なぜなら、投資する物件の管理や契約等に伴う現地渡航にかかる時間を短縮できるためです。
例えば、東南アジアの国であれば、欧米と比べるとアクセスしやすいでしょう。また、時差も少ないため、日本からメール等でやり取りする際もスムーズです。
不動産価格
不動産投資にあたっては、不動産価格も重要なポイントです。特に将来的に不動産格の上昇が期待できる国であるかどうか、という点を意識して投資先を選びましょう。経済成長が著しい国は、不動産市場も活発であり、今後不動産価格が上がることでキャピタルゲインを目指すこともできるでしょう。
GDP成長率
GDPとは、「Gross Domestic Product」の略で、「国内総生産」のことです。その国経済活動の状況を示す指標となっており、GDP成長率が高い国は、経済活動も活発だと理解できます。そのため、GDP成長率が高いかどうかは投資先を選ぶ際の大きな1つの基準となりえます。
また、GDP成長率と合わせてチェックしておきたいのが人口です。人口が増えている国であれば、今後不動産需要が高まっていくと予想されるため、安定かつ長期的な家賃収入を見込めます。将来的な不動産価格の上昇も期待できるため、キャピタルゲインを狙う人にとっても魅力的な投資先となります。
政治的要因
政治的に安定した国であるかどうかも重要なポイントです。いくら投資する物件が安く、不動産の需要があったとしても、政治的に不安定で、国内情勢の見通しがわからない状況での投資は急な法改正や通貨価値の低下といったリスクも潜んでいます。また、政治的に安定している国は、法制度も整備されているケースが多いため、安心して投資しやすい点も特徴です。
法律的観点（外国人でも投資ができるか)
上記でも軽く触れた通り、法律が整備されているかどうかも投資先選びではチェックしておきましょう。例えば、国によっては外国人が購入できる物件の種類が限られているほか、土地の所有ができないこともあります。
また、その国の国民と外国人とでは、税率が異なるケースもあります。そのほかにも、経済発展の最中にある国の場合将来的に税制が変わる可能性にも注意しなければなりません。これらの点は、投資の収益にも大きく影響するものであるため、事前に調査しておきましょう。
先進国？新興国？海外不動産投資はどちらにするべきか
海外の不動産投資先を選ぶ場合、先進国にするか新興国にするか、どちらにするべきか迷う人もいるでしょう。ここではそれぞれの国の投資先としての特徴を解説します。
先進国の特徴
欧米などに代表される先進国への不動産投資の特徴の1つが、投資リスクが低いことです。
例えば、先進国の場合法整備がしっかりとされているため、投資の過程でトラブルが発生するケースは少ないです。また、新興国の場合、現地住民ではなく、その国に住む外国人が入居者のメインターゲットとなりますが、先進国の場合現地住民も対象になります。ターゲットの数が多くなるため、空室リスクを低く抑えられる点も先進国の不動産に投資するメリットだといえるでしょう。
ただし、先進国の場合は物件の価格自体が高いため、投資費用を捻出できるかどうかが大きな課題となります。また、利回りも新興国と比べると低い傾向にあります。
新興国の特徴
東南アジアなどの新興国は、不動産価格が欧米と比べると比較的安く、経済発展によっては将来的な不動産価格の上昇や家賃水準の向上も期待できる点が特徴です。欧米の場合、日本から離れており、時差も大きい一方で、東南アジアのような新興国の場合、アクセスしやすく時差も小さいため、日本人にとっては投資しやすいといえます。
一方で、先進国の場合、入居者のメインターゲットは外国人となるため、どうしてもターゲットの数が少なくなってしまいます。また、法整備が不十分である、もしくは法改正されることによって不足の事態が発生する可能性もあるでしょう。
複数の国に投資するのも1つの方法
上記で紹介した通り、先進国、新興国どちらにもメリット・デメリットがあるため、一概にどちらが良いとは断言できません。安定性を重視する人であれば欧米、多少のリスクがあっても利益を重視したい人は新興国に投資するべきでしょう。また、リスクを分散するために複数の国に投資するという戦略も有効です。
海外不動産投資を始める方法
海外不動産投資を始める場合、大きく分けて日本の不動産会社を経由する方法と現地の不動産会社で購入する方法があります。ここではそれぞれの方法について解説します。
日本の不動産会社を経由して購入する
海外の物件でも、日本の不動産会社を経由して購入可能です。具体的には、海外に拠点を持っている日本の不動産会社から購入するというものです。現地拠点を持っているため、現地の事情に詳しいのはもちろん、日本の会社ということで、日本語でのやり取りができます。海外不動産投資の場合、言語は大きな課題となりますが、日本の不動産会社経由であれば、その課題も解消できるでしょう。
現地の不動産会社から購入する
現地の不動産会社から購入する場合、仲介会社が入らないため、物件の選択肢が増える点がメリットです。ただし、現地の言語もしくは英語での対応が基本となるため、その国に長く住んでいて言語面での問題がない、海外での不動産投資経験が豊富といった人に向いている方法です。
海外不動産投資でおすすめの投資先ランキング（アジア）
ここでは、海外不動産投資を検討している方に向けて、おすすめの投資先（アジア）を紹介します。
日本からのアクセスのしやすさ、今後の経済発展が期待できることなどから、アジアの国に絞って取り上げています。
カンボジア
| 日本からの距離 | 約4,200km |
| 想定利回り | 7〜10％ |
| GDP成長率 | 5.3～5.5％（2023年予想） |
カンボジアは、近年の経済発展と都市開発により不動産市場が活発であるほか、日本とも政治的に距離感が近くなっており、今後の投資が期待される国の一つです。
中でも首都プノンペンは、コンドミニアムなどの建設が進み、投資家にとっては魅力的な場所となっています。また、カンボジアは現地通貨のリエルに加え、アメリカドルも流通しているため、為替リスクを抑えやすい点もメリットです。さらに、GDP成長率も5%台で世界的に見ても比較的高い水準にあります。ただし、外国人が所有できるのは、コンドミニアムやアパートなどに限られるため注意してください。
カンボジアの不動産に興味がおありの方は、是非「ハロー！カンボジア」へお問い合わせください。
ハローカンボジアは、カンボジアでの不動産投資のサポートを行う国内の窓口です。
カンボジアに拠点を構える日系法人と連携し、現地の日本人×カンボジア人のタッグでお客様をフォロー。我々も実際に現地の物件を所有しているオーナー・投資家でもあることから、現地の最新・リアルな情報と共にお客様の投資をサポートさせていただいております。
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フィリピン
| 日本からの距離 | 約3,000km |
| 想定利回り | 5〜6% |
| GDP成長率 | 5.6%（2023年） |
フィリピンも経済成長の真っ只中にある国であり、不動産市場も活況を呈しています。フィリピンは、人口が1億人を超えている一方で、人口密度は日本よりも高い点が特徴です。そのため、特に首都圏での物件に対する需要は高くなることが予想されます。長期的な投資により、キャピタルゲインを狙うことも不可能ではないでしょう。
一方で、フィリピンは、経済の一部が海外に依存している点に注意しなければなりません。GDP成長率こそ5〜6%と比較的高いものの、この数値は海外へ出た出稼ぎ労働者による仕送りによる影響もあります。そのため、フィリピンの経済状況が良くても、出稼ぎ先の国の景気が悪化すると、フィリピン国内の経済にも影響が出る恐れがあるでしょう。
タイ
| 日本からの距離 | 約4,300km |
| 想定利回り | 5%前後 |
| GDP成長率 | 1.9%（2023年） |
タイは、東南アジアの中でも安定した経済成長を遂げている国であり、観光客も多い点が特徴です。そのため、リゾート地を中心にホテルやリゾート施設への投資も積極的に行われており、それに伴い不動産価格の上昇が期待できます。また、タイは日本人にとっても馴染みのある国であり、在留邦人も多い点が特徴です。そのため、現地の不動産会社の中には、日本人が経営しているケースもあるため、日本語で対応してもらいながら現地会社で不動産を購入することもできるでしょう。
ただし、タイは他の東南アジアの国に比べると、成長性は低いため、長期的な投資によるキャピタルゲインを目指すのであれば、他の国を選んだ方がベターです。
マレーシア
| 日本からの距離 | 約5,100km |
| 想定利回り | 3〜5% |
| GDP成長率 | 3.7%（2023年） |
マレーシアは、東南アジアの国の中でも発展を遂げている国であり、新興国というよりも中進国といえるレベルにまで成長しています。マレーシア現地の所得は先進国と比べると多くはありませんが、今後経済成長に伴う所得が増加することで、投資の出口戦略として現地人への物件売却もできるようになる可能性もあります。
ただし、マレーシアで外国人が物件を購入する場合、原則として60万マレーシアリンギット（約2,000万円）以上の物件に限られる点に注意してください。また、州政府による許認可も取得しなければならないため、購入までに時間がかかる可能性もあります。
ベトナム
| 日本からの距離 | 約3,800km |
| 想定利回り | 3～5% |
| GDP成長率 | 5.05%（2023年） |
ベトナムは東南アジアの中でも比較的物件価格が低価格である点が特徴です。例えば、首都のホーチミンでもジャカルタやバンコクといった他の都市よりも価格が低いとされています。また、海外からベトナムへと進出する企業の駐在員による賃貸需要も高くなっています。
ただし、外国人は土地の購入はできず、コンドミニアムで所有できる戸数の割合が定められているなど、いくつかの制限がある点に注意しなければなりません。
まとめ
今回は、海外の不動産投資先を選ぶ際のポイントやおすすめの投資先ランキングなどを紹介しました。海外で不倒産投資をする場合、日本からの距離や不動産価格、GDP成長率、法律など注目するべきポイントはさまざまです。また、先進国か新興国かという点も投資先選びのポイントとなるでしょう。新興国での投資を検討している場合は、日本からの近さやGDP成長率の高さなどから東南アジアがおすすめです。今回の内容を参考に、投資先を検討してみてください。
