カンボジア不動産投資の失敗例13選｜お客様が“実際”に体験した深刻な相談とは

カンボジア不動産投資は米ドル建てで運用できることや、将来の経済成長への期待から注目を集めています。一方で「失敗した」「危険だ」という情報を目にして、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では「カンボジア不動産投資で起こり得る13の失敗事例」を購入前・運用中・売却時の3つの段階に分けて解説します。それぞれの回避策も紹介するので参考にしてください。

カンボジア不動産投資が危険・ハイリスクと言われる理由

カンボジア不動産投資が「危険」「ハイリスク」と言われる背景には取引の仕組みそのものが日本と異なるという事情があります。

代表的な例が完成前の建物を契約して工事の進捗に合わせて代金を支払っていく「プレビルド方式」です。完成した物件を確認してから購入する日本の取引とは前提が異なるうえ、外国人が取得できる不動産や権利にも制限があるため、日本の感覚のまま契約を進めると思わぬところでつまずくおそれがあります。

さらに日本にいながらの情報収集には限界があるのも事実です。現地の物件価格や賃料相場を個人で把握するのは困難で、購入・賃貸募集・建物管理・売却を別々の会社が担う場合には、フェーズごとに確認すべき相手も変わります。加えて米ドル建てで運用する以上、為替変動のリスクからは逃れられません。

ただしこのようなリスクがあるからといって、カンボジア不動産投資の良し悪しが決まるわけではありません。

カンボジアの2024年の実質GDP成長率は6.0％、IMF（国際通貨基金）は2026年についても世界平均の3.1％を上回る4.0％の成長を予測しています（※1）。

つまり日本との制度や取引方法の違いを理解したうえで、物件ごとの条件を一つずつ確認できるかどうかが、失敗を避けられるかどうかを左右するのです。

※1　IMF「World Economic Outlook」（2026年4月）

カンボジア不動産投資で購入前に起こりやすい失敗事例と回避策

まずはカンボジア不動産投資において物件の購入前の段階で起こりやすい6つの失敗事例と回避策を解説します。

1. 相場を確認せず「日本人価格」で高値掴みした

カンボジア不動産投資でよくある失敗談として、販売会社の提示価格をそのまま信じ、同条件の物件より高く購入してしまう「高値掴み」があげられます。

カンボジアには日本のような不動産情報サイトや成約価格のデータベースが整備されておらず、買主が自力で相場を調べる手段が限られています。

この情報の少なさにつけ込み、相場を知らない日本人投資家へ高めの価格を提示する、いわゆる「日本人価格」と呼ばれる商習慣が存在するのです。

日本人価格を掴まされる失敗を避けるには、提示された価格を鵜呑みにせず、複数の不動産会社から同じエリア・同じグレードの物件の価格と賃料を集めて比較することが大切です。

カンボジア不動産投資に関する情報を幅広く集め、自分なりの相場観を持ったうえで資産運用を始めましょう。

2. 外国人名義で登記できない物件を契約してしまった

カンボジア不動産投資では外国人名義で登記できない物件と知らずに契約してしまう失敗もあります。

カンボジアでは憲法によって外国人による土地所有を禁止しているため、現地の名義人を立てる「名義貸し」や、所有権の証明力が弱いソフトタイトルのみでの土地取引を勧められるケースがあります。しかし名義人との関係が悪化すれば所有権を主張できなくなる危険と隣り合わせです。

一方、条件を満たすコンドミニアムの区分所有は、2010年に施行された法令により外国人にも正式に認められています。

対象となるのは2010年以降に建設された建物で、所有できるのは1階部分・地下部分を除く専有部分のみで、外国人の所有割合は建物全体の総専有面積の70％までという上限があります。

契約前に、その物件を外国人名義で登記できるのか、取得できるのはどの権利なのかを確認しましょう。（※1）

※1　国土交通省「カンボジアの不動産関連情報｜海外建設・不動産市場データベース」

3. グロス面積だけを見て、想定より狭い部屋を購入した

物件面積の表示方法もカンボジア不動産投資で見落としやすい落とし穴です。

カンボジアの物件資料では、廊下などの共用部分を含めて算出するグロス面積と、実際に使用する住戸部分を示すネット面積の2種類が使われており、同じ「50㎡」という表示でも、どちらの面積かによって実際の居住空間は大きく変わります。

表示された数字だけで物件を比較すると、想定より狭い部屋を購入するリスクがあります。

さらにグロス面積に何を含めるかは物件資料によって異なるため、パンフレットの数字を見比べるだけでは正確に判断できません。

グロス面積・ネット面積・バルコニー面積・共用部分の範囲を間取り図と照らし合わせ、実際に使える広さを確認しましょう。

4. デベロッパーの実績を見ず、建設中断のリスクを見落とした

カンボジアのプレビルド物件では、実績の乏しいデベロッパーを選ぶと、工事が途中で止まるリスクがあります。

工事が遅延・中断すると賃貸収入の開始が遅れるだけでなく、支払い済みの代金が戻らない事態や、保有・売却計画の見直しにもつながりかねません。

こうしたリスクを避けるには、契約前のデベロッパー調査が欠かせません。過去に完成させた物件や引き渡しの実績、契約時点の工事状況を確認したうえで、支払いスケジュールと工事進捗の関係、引き渡しが遅れた場合の対応、工事中断時の返金条件が契約書に明記されているかまでを確認しておきましょう。

5. 業者の実態を確認せず、不動産投資詐欺に遭った

カンボジア不動産投資の現場では業者の実態を確認しないまま取引を進め、不動産投資詐欺に遭う失敗も起きています。

実在しない物件を紹介される、代金の支払い後に業者と連絡が取れなくなる、将来の高値買取を約束して契約を急がせるなど、手口は様々です。

さらに近年では現地で大手コンツェルンや有名企業として振る舞っていた事業者が裏では国際的な犯罪組織や資金洗浄（マネーロンダリング）に関わっていたというケースも表面化しています。

たとえばカンボジアで大規模な不動産開発を展開していた「プリンスグループ（Prince Holding Group）」は表向きは国際的なデベロッパーとして華々しい実績をアピールしていたものの、後に主謀者が大規模な投資詐欺やマネーロンダリングの容疑で米英政府などから暗号資産や不動産を押収・制裁される事態に発展しました（※1）。

このように「巨大で現地で有名な会社だから安心」「豪華なパンフレットがあるから大丈夫」と過信してしまうと、企業の裏の実態や将来的な法的リスクを見抜けず、大きなトラブルに巻き込まれるリスクがあります。

こうしたリスクを排除するには、入金前の確認が欠かせません。会社の所在地や実績だけでなく、契約の相手方は誰か、物件やプロジェクトは実在するか、代金の振込先は契約相手と一致しているかを確認しましょう。

なお具体的な手口や被害事例は、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：カンボジアの不動産投資は詐欺に注意！現地事情・手口・事例・対策を解説

※1 読売新聞オンライン「アジア最大級の国際犯罪組織」最高幹部とされる男、入管難民法違反容疑で再逮捕…日本で長期滞在図ったか

6. 「高利回り」「値上がり確実」という営業トークを信じた

カンボジア不動産投資では、「高利回り」「値上がり確実」といった言葉で購入を勧められることがあります。しかし営業トークを鵜呑みにした結果、期待していた収益を得られない、といった失敗例も少なくありません。

広告では7〜10％といった高い利回りが示されることがあるものの、その多くは年間の家賃収入を物件価格で割っただけの表面利回りです。さらに家賃収入には10％の不動産収入税も毎年課されるため、税引き後の手取りは想定よりも少なくなることがあります。

同様に「利回り保証」が付いている物件も、保証があるから安心と断言はできません。どの会社が保証するのか、保証期間と支払条件はどうなっているか、途中で保証が終了する条件はないかまで確認したうえで判断する必要があります。

カンボジア不動産投資で購入後・運用中の失敗事例と回避策

カンボジア不動産投資は購入して終わりではありません。ここでは、購入後・運用中に起こりやすい5つの失敗事例とリスク回避策を解説しましょう。

7. 国レベルで所有権を証明できるストラタタイトルを受け取れなかった

カンボジア不動産投資では代金を支払ったのに所有権を十分に証明できる権利証を受け取れなかったという失敗例もあります。

カンボジアの代表的な権利証には国レベルで所有権を証明できる「ハードタイトル」と、取引の事実を示すにとどまる「ソフトタイトル」があります。

ソフトタイトルの物件は所有権を巡る争いに弱く、売却時にも買い手から敬遠されやすい点に注意が必要です。

なお外国人はハードタイトルそのものを取得できません。外国人がコンドミニアムを区分所有する場合の正式な権利証は、同じく国レベルで登録される「ストラタタイトル」です。

契約前にその物件でストラタタイトルが発行されるのかを、登記される名義や発行時期の見込みとあわせて不動産会社へ確認しておきましょう。

関連記事：カンボジアは土地所有・購入できない？現地の不動産投資家が実情を解説

8. 賃貸需要を見ずに購入し、空室が続いた

「人気エリアだから入居者はすぐ決まるだろう」と考えて購入し、空室が続いてしまう失敗例もあります。

カンボジアの高級コンドミニアムの借り手は、外国人駐在員や現地の富裕層などに限られ、そもそも母数が多くありません。同じ入居者層を狙う物件が周辺に多ければ獲得競争になるため、立地が良ければ入居者を確保できるとは限らないのです。

空室リスクを抑えるためには購入前に「誰に貸す物件なのか」を具体的に想定することが大切です。

想定した入居者層が周辺でどのような物件を選んでいるのかを調べ、募集中の競合物件の賃料、間取り、家具・設備と比較して、見劣りしない条件で貸し出せるかを確認しましょう。

9. 現地の管理会社に任せきりにして物件が劣化した

物件の管理を現地の管理会社に任せきりにして劣化を招くのも、カンボジア不動産投資で起こりやすい失敗事例です。

清掃や設備点検、修繕が行き届かないと、築年数が浅い物件でも状態は悪化し、内見で選ばれにくくなります。さらに建物全体の印象も下がるため、入居者募集と将来の売却価格の両方でマイナスに働きます。

そこで賃貸・建物の管理に関して、管理会社がどこまで担当するのかを契約前に確認しましょう。

写真付きの報告の有無、修繕の要否を誰が判断するか、オーナーの承認が必要になる金額はいくらからか、といった運用ルールまで決めておくと、任せきりによる劣化やトラブルを防止しやすくなります。

10. 購入後のサポート体制を確認していなかった

購入後のサポート体制の確認不足も、カンボジア不動産投資では見落とされがちなリスクです。

たとえば販売会社の役割が引き渡しまでで終わる契約の場合、賃貸募集、家賃回収、入居者対応、売却相談は、それぞれ別の会社へ依頼することになります。

日本に住みながら現地で対応してくれる会社を一つずつ探すのは負担が大きく、対応が遅れれば空室や入居者トラブルの長期化を招きかねません。

よって「購入後もサポートします」という説明を受けた場合も、担当者の言葉だけで判断しないことが重要です。

担当してもらえる業務の範囲、費用、現地の連絡先、緊急時にどこまで対応してもらえるのかを、契約前に確認しておきましょう。

11. 円安が続くと考え、米ドル建て投資の為替リスクを見落とした

米ドル建てで運用できることはカンボジア不動産投資の強みでもあります。しかし「円安がこれからも続く」という前提で購入し、為替リスクを見落とす失敗も考えられます。

円安環境では米ドル建ての家賃収入を円換算した金額が膨らんで投資の成果が大きく見える一方、これから購入する方には物件取得に必要な日本円が増えるため、取得コストを押し上げる要因にもなるのです。

また購入後に円高へ振れた場合は、物件価格が米ドルベースで変わらなくても、家賃収入や売却代金の円換算額は購入時の想定を下回ります。

円安をメリットとしてだけ捉えず、円高に振れた場合も含めて、購入費用・家賃収入・売却代金を試算しておきましょう。

関連記事：海外不動産投資におけるリスク一覧｜オーナーが最小限に抑えるポイントを解説

カンボジア不動産投資で売却時によくある失敗事例と回避策

最後にカンボジア不動産投資の出口となる売却時によくある2つの失敗事例とリスク回避策を解説します。

12. 購入時に出口戦略を決めず、売却先が見つからなかった

カンボジア不動産投資では購入時に出口戦略を決めていなかったために、いざ売却しようとしても買い手が見つからないという失敗もあります。

「誰に貸すか」は考えても、「将来この物件を誰が買うのか」まで検討しないまま契約してしまうケースが少なくありません。

日本人投資家、現地の購入者、他国の投資家では、買える価格帯も物件に求める条件も異なるため、想定する買い手が決まっていないと売り込み先も定まらず、反応がなければ価格を下げるしかなくなってしまうのです。

よって購入前には「売却を依頼できる会社と販売経路はあるか」「何年保有するのか」「どのような条件になったら賃貸をやめて売却するのか」の3点を決めておくことが大切です。

13. 市況悪化時に資金が必要になり、安値で売却した

売却のタイミングを選べず、安値で手放してしまう失敗談も珍しくありません。

カンボジアの不動産も買い手が見つかるまでには時間がかかり、売却を決めてもすぐに現金化できるとは限りません。

加えてカンボジアの不動産売却では、登記手続きや各種手数料で売却額の約7％+2,000ドル程度の経費がかかり、売却益が出れば20％の税金も課されるため、安値での売却は手取りをさらに目減りさせます。

上記のリスクを避けるためにも、希望する時期に売れなくても保有を続けられる余裕資金の範囲で投資することが大切です。

関連記事：カンボジアで不動産を売却するタイミングは？手続きの流れも開設

カンボジアの不動産投資で事前に失敗を防ぐために

カンボジア不動産投資では物件選びだけでなく、取得する権利、建設、賃貸管理、為替、売却まで、確認すべき項目が多岐にわたります。

購入前にリスクをすべてなくすことはできないものの、販売価格や想定利回りだけで判断せず、契約内容と購入後のサポート体制まで確認することで、避けられる失敗は多いです。

権利証の種類、デベロッパーの実績、想定入居者、管理会社の業務範囲、出口戦略といった項目を日本から一つずつ確認するのは簡単ではありません。

投資目的と許容できるリスクを整理し、購入から管理、売却まで相談できる会社とともに検討してください。

なお当ハローグループでは、カンボジア不動産に特化した「Hello!CAMBODIA」を通じて、物件選びから購入、賃貸管理、将来の売却まで一貫してサポートしています。「この物件は本当に買って大丈夫？」「売却まで考えるとどれを選ぶべき？」といった段階からでも、お気軽にご相談ください。